La inmobiliaria me mintió sobre las humedades del piso antes de comprarlo. ¿Puedo actuar contra ella y la comunidad? | Consultorio de Vivienda

Pregunta. Cuando compré el piso se veía una humedad en el techo de una habitación. La agente de la inmobiliaria me dijo que era de la fachada y que ya estaban esperando a los técnicos para arreglarla. Era mentira, la comunidad no sabía nada. Ahora, el perito ha dicho que efectivamente es de la fachada y que hay que arreglarla. La comunidad está poniendo problemas porque solo me afecta a mí y el coste es alto. ¿Puedo hacer algo contra la inmobiliaria?, ¿puedo obligar a la comunidad a que asuma una derrama? D. Queiro

Respuesta. Un defecto oculto es un problema relevante que no era visible en el momento de la compraventa, que ya existía con anterioridad a la transmisión y que afecta al uso normal, la habitabilidad o el valor del inmueble. No basta con que el comprador descubra una circunstancia que no le satisfaga; el defecto debe tener la suficiente entidad y, además, no haber podido detectarse mediante una revisión ordinaria.

Los vicios ocultos se regulan en los artículos 1484 a 1490 del Código Civil y resultan de aplicación en compraventas entre particulares o de viviendas de segunda mano. El plazo para reclamar es de seis meses desde la entrega del inmueble y la reclamación debe dirigirse contra el vendedor. Se trata de un plazo de caducidad, por lo que una reclamación extrajudicial, como el envío de un burofax, no interrumpe ni suspende dicho plazo.

Las manchas que aparecen tras las primeras lluvias, las filtraciones en terrazas, cubiertas o patios, o las humedades ocultas tras muebles, pintura o revestimientos pueden tener la consideración de vicios ocultos y, por tanto, ser reclamables al vendedor dentro del plazo indicado. Para ello, resulta aconsejable contar con un informe pericial elaborado por un arquitecto o ingeniero especializado que determine el origen, la antigüedad y el alcance del defecto, así como una valoración económica que permita cuantificar los daños reclamados.

También podría plantearse una reclamación frente a la inmobiliaria por una eventual mala praxis, siempre que sea posible acreditar que facilitó información o publicidad engañosa. Sin embargo, esta vía no suele ser la más habitual debido a las dificultades probatorias que normalmente presenta, especialmente cuando la información se proporcionó de forma verbal. En estos casos, suele resultar más adecuado dirigir la reclamación por vicios ocultos contra el anterior propietario o vendedor.

Por otro lado, la comunidad de propietarios está obligada a realizar las obras necesarias conforme a lo dispuesto en la Ley de Propiedad Horizontal.

El artículo 10.1.a) establece que tendrán carácter obligatorio y no requerirán de acuerdo previo de la junta de propietarios, impliquen o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, y vengan impuestas por las Administraciones Públicas o solicitadas a instancia de los propietarios, las siguientes actuaciones: los trabajos y las obras que resulten necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes, incluyendo, en todo caso, las necesarias para satisfacer los requisitos básicos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal, así como las condiciones de ornato y cualesquiera otras derivadas de la imposición, por parte de la Administración, del deber legal de conservación.

Por lo tanto, la comunidad estaría obligada a reparar el elemento común (la fachada) que origina las filtraciones en la vivienda, en cumplimiento de su deber de conservación y para garantizar las adecuadas condiciones de habitabilidad del inmueble. Al tratarse de obras necesarias, su coste deberá ser asumido por los propietarios integrantes de la comunidad o agrupación de comunidades. La junta únicamente deberá pronunciarse sobre la distribución de la derrama correspondiente y sobre las condiciones de su abono, de conformidad con lo previsto en el artículo 10.2 de la Ley de Propiedad Horizontal.

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