¿Cuánto se inflan los precios en los anuncios de venta de pisos? Del 11% en Madrid al 35% en Granada | Vivienda | Economía

¿Cuánto se puede rebajar el precio de un piso? La duda ronda a miles de compradores cada vez que ven un anuncio, y la respuesta no es la misma en Madrid que en Bilbao o Sevilla. Pero hay un punto de partida: de media, los pisos se anuncian un 15% por encima de lo que finalmente se paga. Así lo revela un análisis de EL PAÍS en 57 ciudades, que ha cruzado los anuncios de Idealista con los precios reales de las escrituras notariales. Detrás de esa cifra conviven la negociación habitual y una brecha creciente: los vendedores siguen mirando a los años de fuertes subidas, mientras los compradores llegan al límite de su bolsillo.

En el siguiente gráfico mostramos tres datos: el precio medio de los anuncios publicados en el portal Idealista, el de las compraventas cerradas en cada ciudad y la diferencia porcentual, todo ello para grandes ciudades y capitales de provincia con muestra suficiente, entre abril de 2025 y abril de 2026 (los últimos datos disponibles). El dato del precio real lo publica el Consejo General del Notariado.

El resultado muestra diferencias muy significativas entre territorios. En Granada (+35%), Cáceres (+33%) o Toledo (+32%), las diferencias llegan a superar el 30%: traducido a dinero, supone descuentos de hasta más de 600 euros por metro cuadrado. También se mueve entre el 25% y el 30% en ciudades como Salamanca, Oviedo, Lugo, Alicante o Tarragona -eso implica rebajas entre 300 y 570 euros por metro cuadrado. Incluso en mercados más tensionados, donde la distancia es menor, el fenómeno sigue siendo relevante: Valencia (+23%), Málaga (+21%) o Sevilla (+17%) registran diferencias que equivalen a entre 440 y 715 euros por metro cuadrado respecto al precio inicial de los anuncios. Por su parte, en Madrid, la diferencia es del 11%. En el extremo contrario aparecen apenas tres ciudades catalanas donde las viviendas terminan vendiéndose por encima de la mediana de los precios, un factor determinado parcialmente por la carencia de vivienda en esos territorios.

Las diferencias, salvo excepciones, no son puntuales, sino que se han mantenido en los 12 meses analizados. De hecho, las tendencias de cada ciudad se mueven casi siempre a la vez: donde suben los precios de los anuncios, lo hacen también los de compraventa. En el siguiente gráfico puede seleccionar cada ciudad y ver cómo han evolucionado ambos precios.

Al comparar precios medios en momentos concretos hay, como es lógico, factores que no se capturan: los tiempos de comercialización, las diferencias entre muestras o el desfase temporal que puede existir entre la publicación de un anuncio y la firma definitiva de la operación.

Pero la diferencia media del 15% entre los precios ofertados y los precios finalmente pagados resulta “coherente” con la situación actual del mercado, según José María Alfaro, presidente de la Federación de Asociaciones Inmobiliarias (FAI). De hecho, sostiene que el intervalo se ha ampliado: “Hace dos años era mucho más estrecho, pero desde hace meses han empezado los ajustes en los precios de salida”, afirma.

A su juicio, el fenómeno responde a una situación habitual en las fases expansivas del ciclo inmobiliario. Cuando los precios crecen con rapidez durante años, vendedores y compradores no siempre ajustan sus expectativas a la misma velocidad. Los propietarios mantienen una cierta “inercia alcista”, mientras que los compradores terminan encontrándose con límites cada vez más estrictos de capacidad adquisitiva. Esa desconexión genera el diferencial que después aparece reflejado entre los precios anunciados y los precios efectivos de compraventa. “Simplemente podemos decir que es un efecto de la pasada de frenada de la oferta vendedora”, resume Alfaro.

Sin embargo, no todos los expertos consideran que la diferencia entre anuncios y precios de cierre deba interpretarse únicamente como una medida de la negociación. Como apunta Alberto Martínez Lacambra, director general del Centro Tecnológico del Notariado, anuncio y cierre de la compra son momentos diferentes del proceso inmobiliario: los precios de oferta reflejan expectativas y los precios notariales consignan operaciones cerradas. Martínez Lacambra sostiene que lo habitual es que los vendedores intenten maximizar el precio de salida y ajusten posteriormente sus aspiraciones cuando perciben cambios en la evolución de la demanda. Por esa razón considera que los precios efectivamente pagados constituyen “una referencia más sólida para medir el estado real del mercado”.

Conocer la amplitud de la brecha entre anuncios y precios es útil para captar dos mercados muy distintos. Por un lado, algunos de los principales focos de demanda del país (como Madrid o Barcelona), donde el margen para rebajar es relativamente estrecho. Por el otro, buena parte de las ciudades medias y pequeñas, donde el precio de salida sigue siendo un punto de partida con buen margen de negociación.

Es el caso de Granada con sus diferencias de hasta el 35%. La explicación de esa brecha puede encontrarse en los propios mecanismos de comercialización, señala Sergio García, gerente de la inmobiliaria SG de la ciudad andaluza. Según relata por teléfono, la fuerte competencia entre agencias por captar viviendas ha favorecido durante años la aparición de anuncios con precios muy por encima de su valor real. Muchos de esos inmuebles terminan reajustándose posteriormente o desaparecen de los portales para volver a publicarse con nuevos importes.

A ello se suma otro factor: la inercia psicológica de los años de auge. “Durante mucho tiempo”, explica García, “prácticamente cualquier vivienda encontraba comprador”. Muchos propietarios siguen llegando al mercado con expectativas construidas en ese contexto y continúan intentando maximizar el precio de salida. Sin embargo, la demanda ya no siempre está dispuesta o capacitada para asumir esos importes. La consecuencia es un espacio cada vez mayor para las rebajas durante la negociación.

“El cacereño negocia mucho“

La brecha entre el precio anunciado y el que finalmente se paga no depende entonces únicamente de la capacidad negociadora de compradores y vendedores. Pueden influir incluso las características culturales de cada mercado local.

Es el caso de Cáceres, según Mariano García, agente inmobiliario y director de la Agencia García Márquez en la urbe. Allí el mercado presenta un equilibrio muy diferente al de algunas grandes capitales españolas: “No hay un auge como el que se está dando en otros lugares”, explica. Aunque existe demanda, resulta mucho más contenida y eso modifica completamente las condiciones de las negociaciones.

Pero el propio perfil de los compradores influye en el resultado final. “El cacereño negocia mucho. Es un cliente muy exigente y que aprieta mucho”, resume el profesional. A su juicio, esa tradición negociadora forma parte de la explicación de los amplios descuentos que terminan produciéndose en las operaciones de compraventa.

La composición del parque inmobiliario disponible también desempeña un papel relevante. Una parte importante de las viviendas que llegan al mercado en Cáceres son antiguas y requieren obras de rehabilitación. El fuerte incremento del coste de los materiales y de las reformas durante los últimos años lleva a muchos compradores a descontar esas futuras inversiones del precio que están dispuestos a pagar. El resultado es una presión adicional para rebajar los importes inicialmente anunciados.

La paradoja de dos mercados que conviven

Donde la negociación parece perder peso es en una franja de ciudades del norte y del nordeste peninsular caracterizadas por diferencias mucho más reducidas entre los precios de salida y los precios efectivos. San Sebastián apenas presenta una brecha del 1,8%; Huesca, del 1,9%; Girona, del 3,3%; y Vitoria, del 4%. Zaragoza, Santander o Bilbao también muestran descuentos muy inferiores a los observados en otras zonas del país. En estos mercados, la oferta y la demanda parecen encontrarse con mayor facilidad. El precio anunciado deja de actuar como una mera referencia inicial para aproximarse mucho más al precio real de la transacción. En algunos casos, incluso lo supera. El ejemplo más llamativo es L’Hospitalet de Llobregat. Allí, las compraventas se cerraron de media a 2.987 euros por metro cuadrado, frente a los 2.723 euros por metro cuadrado que reflejaban los anuncios. Es la principal anomalía detectada por el análisis (-8,48%).

Para Pau Manovel, propietario de la inmobiliaria Propi House que opera en la zona, la explicación reside en la extraordinaria escasez de vivienda disponible en un lugar donde la presión de la demanda continúa siendo muy elevada. Sin embargo, incluso allí empiezan a apreciarse señales de que los compradores están alcanzando ciertos límites. “Estamos viendo que la tasación bancaria en algunos aspectos también está llegando a salir relativamente justa, incluso por debajo del precio al que se está vendiendo el inmueble”, explica. “Ahí también se está determinando que la vivienda está llegando a un tope, un tope no escrito, un tope invisible”, abunda.

Según este agente inmobiliario, en barrios como La Florida o Les Planes abundan las viviendas anunciadas en condiciones muy deterioradas, incluidas algunas ocupadas o vandalizadas, que salen al mercado con precios relativamente bajos. En cambio, las operaciones que acaban formalizándose ante notario suelen corresponder con inmuebles en mejor estado o ya reacondicionados. Esa diferencia en la composición de la oferta y de las ventas puede distorsionar la comparación entre los precios de los anuncios y los de cierre.

Manovel asegura además que durante los últimos meses se ha producido un cambio respecto al mercado de hace un año. “Este semestre se ha podido llegar a negociar un poquito más el precio”, afirma. En su opinión, anteriormente muchos vendedores mantenían expectativas más elevadas porque confiaban en la llegada de compradores capaces de asumir mayores esfuerzos económicos. “Había más expectativas, más ilusión y más capacidad de que pudiera venir un cliente con esa capacidad de esfuerzo mayor. Ahora sí que es verdad que se está notando que el comprador acaba teniendo la capacidad de negociar un mayor porcentaje de precio final”, remacha.

La paradoja es que ambas tendencias conviven al mismo tiempo. Mientras en algunas ciudades la distancia entre anuncios y precios efectivos se amplía porque los compradores tienen más margen para negociar, en otras la escasez de oferta sigue siendo tan intensa que determinadas operaciones continúan cerrándose muy cerca de los precios solicitados, o incluso por encima. Esa coexistencia de mercados explica por qué una misma pregunta, cuánto margen existe para negociar una vivienda, sigue teniendo respuestas tan diferentes según el lugar de España en el que se formule.

Si tiene dudas, sugerencias o simplemente quiere contarnos su caso, puede enviarnos un email a vivienda@elpais.es.

Los datos que facilite serán tratados por EDICIONES EL PAÍS, S.L.U., (C/ Miguel Yuste, 40, 28037-Madrid), con la finalidad de gestionar sus dudas y/o testimonios y elaborar contenido informativo. Podrá ejercer sus derechos reconocidos en materia de protección de datos a través de la dirección dpo@prisa.com acreditando su identidad e identificando el derecho que desea ejercitar. Para más información consulte la Política de Privacidad.