Las socimis dejan atrás las barreras políticas y superan el listón de los 50.000 millones en propiedades | Empresas

Fue un Gobierno socialista, el de José Luis Rodríguez Zapatero, el que impulsó la figura fiscal de las socimis (sociedad cotizadas de inversión en el mercado inmobiliario) en 2009. Fue el Ejecutivo popular de Mariano Rajoy el que aprobó su reglamento en 2013; y volvió a ser un Gobierno progresista, el de Pedro Sánchez, el que puso en duda el modelo, aunque solo introdujo finalmente algunas correcciones. Pese a la batalla política, las socimis en España se han convertido en un modelo rápido de éxito, ya que actualmente cotizan 169 de estas empresas, capitalizan en Bolsa por un valor cercano a de los 34.000 millones de euros y disponen de 52.337 millones en propiedades, superando por primera vez el listón de los 50.000 millones en valoración de inmuebles, según recoge un estudio del asesor financiero Armanext adelantado por CincoDías.

La batalla contra las socimis la dio principalmente Podemos en el primer Gobierno de Sánchez a partir de 2018 y Sumar en esta última legislatura, al vincular equivocadamente a estas sociedades con la especulación en la vivienda. Gran parte de este sector no invierte en residencial en alquiler y sí lo hace en otro tipo de activos. Por ejemplo, las dos mayores del sector, y también cotizadas en el Ibex 35, no apuestan por las casas. Así, Merlin Properties posee centros comerciales, oficinas, logística y centros de datos, y Colonial SFL, por su parte, dispone de una cartera de casi al 100% compuesta por edificios de oficinas en París, Madrid y Barcelona.

El informe de Armenext recoge que en el primer semestre del año se han sumado a cotizar otras 12 socimis, llegando a las 169. Cinco lo han hecho en el mercado de Scaleup de BME, cuatro en Portfolio Stock Exchange y otras tres en Euronext Access.

Una de las razones que Armenext esgrime como justificación de la última expansión de este sector es que, en general, el mercado inmobiliario español ha consolidado durante el primer semestre de 2026 la recuperación iniciada a finales de 2024, “confirmándose como uno de los más dinámicos y atractivos de Europa”, tanto para el capital institucional (fondos y aseguradoras) como el capital privado (familiar). Así, durante estos primeros meses del año, “el mercado de las socimis ha continuado hacia una fase de mayor madurez, con una mayor especialización, operaciones corporativas y procesos de reorganización empresarial”.

Este tipo de sociedades son propietarias de inmuebles destinados al alquiler. Cuentan con la ventaja fiscal de no tributar por el impuesto de sociedades -lo que le ha valido críticas políticas- aunque tienen obligaciones como las de cotizar en una Bolsa europea y deben distribuir al menos el 80% de los beneficios anuales entre sus accionistas (pagos que sí tributan). Se trata de una asimilación española a lo que en varios países de la OCDE se conocen como REIT (real estate investment trust), con décadas de funcionamiento.

La capitalización conjunta de estas sociedades, los 33.954 millones a 30 de junio, supone una revalorización bursátil del 16,5%. En gran parte, ese incremento viene justificado por el despegue de la mayor de todas ellas, Merlin, que en lo que va de año ha disfrutado de un 24% de alza en el precio de sus acciones, lo que supone situar su valor en 9.486 millones. Esta socimi cuenta con una cartera de propiedades valorada en 12.360 millones y está viéndose impulsada por su apuesta de construcción de centros de datos. Igualmente, la otra gran socimi, Colonial SFL, ha vivido un alza de más del 6% en el año, por lo que capitaliza cerca de 3.555 millones y cuenta con una cartera de inmuebles de 12.203 millones.

Los 52.337 millones en propiedades suponen un 4,7% más que a diciembre de 2025, provocado por la incorporación de 1.175 millones en propiedades de las nuevas cotizadas, además de por la revalorización de los activos en un entorno favorable al inmobiliario, con el paréntesis de la guerra en Irán. “Más allá del crecimiento cuantitativo, resulta especialmente relevante la especialización de las carteras”, se indica en el documento de Armanext. “Frente a las primeras generaciones de socimis, orientadas a patrimonios diversificados, las nuevas incorporaciones muestran un claro enfoque sectorial, con vehículos especializados en residencial en alquiler, logística, oficinas prime, hoteles, activos alternativos e incluso centros de datos, uno de los segmentos con mayor potencial de crecimiento durante los próximos años”, expone.

Para los próximos meses, Armanext -empresa presidida por Antonio Fernández y la mayor en asesoramiento de socimis-indica en el informe que, si no hay cambios regulatorios significativos y el entorno macroeconómico mantiene su estabilidad, “España se seguirá consolidando como uno de los principales destinos de inversión inmobiliaria de Europa”. También vaticina que el sector residencial prosiga liderando la actividad inversora y, paralelamente, este mercado de las socimis “continuará avanzando hacia una mayor concentración, profesionalización y especialización, reforzando su papel como uno de los principales instrumentos para canalizar la inversión institucional hacia el mercado inmobiliario español”.

Entre los retos del sector, la firma financiera señala la escasez de suelos finalistas (con permisos), la insuficiente producción de vivienda nueva, la incertidumbre regulatoria en algunos mercados sectoriales como la vivienda en alquiler o el incremento de los costes de construcción.

Los mercados bursátiles

Actualmente, el mercado con más socimis es BME Growth, con 55. En ese parqué cotizan grandes inmobiliarias como Castellana (dedicada a los centros comerciales y controlada por el fondo sudafricano Vukile); GMP (de oficinas y propiedad de la familia Montoro Alemán y del fondo soberano de Singapur GIC); Emperador (oficinas y del magnate filipino Andrew L. Tan), y Vivenio (de residencial en alquiler y propiedad de los fondos APG y Aware Super).

En BME Scaleup están listadas otras 43, entre ellas, Helios (de Hines y Grupo Lar y especializada en centros comerciales); Nordeste (hotelera de la familia Santos), y Saint Croix (de la familia Colomer, dueños de la promotora Pryconsa). Entre las novedades se encuentra HQ America, participada por Colonial y clientes de Andbank, propietarios de la sede de Naturgy en Madrid.

En el mercado europeo de Euronext Access cotizan otras 40. Entre ellas destacan Student Properties (de residencias de estudiantes y participada por el fondo español Stoneshield) y Montepino (logística y de clientes de banca privada de Bankinter). Por su parte, el más reciente mercado de Portfolio tiene listadas otras 28, como Torre Rioja (de Ángel Soria y especializada en oficinas) o Edificio Rostower, la inmobiliaria del icono del fútbol Lionel Messi. Como última incorporación alberga a Ewer, presidida por el exfutbolista Keko Martínez y donde son accionistas múltiples deportistas de élite. Finalmente, en el continuo se negocian los títulos de las citadas Merlin y Colonial (ambas en el selectivo Ibex 35), y también de Árima (de J. Safra Sarasin).

En este primer semestre, también se han vivido operaciones corporativas. El fondo hispanomexicano Sancus lanzó una opa por la hotelera Hotei (propietaria de hoteles de lujo) y Brookfield se hizo por 1.050 millones con las viviendas de Fidere (Blackstone), que traspasará a la socimi de nueva creación llamada Samarium.