Los caseros compensan la rebaja de ventajas fiscales de la ley de vivienda con las subidas del alquiler | Economía

La rebaja general del IRPF de la que disfrutan los caseros en España se recortó a partir del 1 de enero de 2024, tras la entrada en vigor a mediados de 2023 de la ley de vivienda diseñada por el Gobierno. Cayó del 60% de los rendimientos netos del alquiler al 50%. Pese a ello, las últimas estadísticas publicadas por la Agencia Tributaria muestran la paradoja de que, en el primer año de aplicación de la norma, el importe total de ahorro fiscal aumentó en lugar de disminuir. El fenómeno apunta a que el fuerte encarecimiento del precio de los alquileres bastó para neutralizar el menor incentivo fiscal.

Los datos, publicados a comienzos de julio por Hacienda y correspondientes a 2024, son los primeros que permiten ver ―con más de dos años de decalaje― las consecuencias inmediatas que tuvo la ley de vivienda a efectos tributarios. Para Raquel Jurado, técnica del servicio de estudios del Registro de Economistas Asesores Fiscales (REAF), lo más llamativo de las estadísticas es precisamente la evolución del rendimiento neto del alquiler. Esta magnitud, que representa los beneficios reales que obtienen los caseros por alquilar un piso, aumentó un 9,6% en 2024, mientras que el importe total de las reducciones solo lo hizo un 5,9%. En opinión de la experta, esto se explicaría por un aumento del número de alquileres declarados y, especialmente, por el encarecimiento de las rentas, más que por un efecto de los nuevos porcentajes de reducción introducidos por la ley de vivienda.

Por un lado, los datos de Hacienda muestran que creció el número de personas que se acogieron a este beneficio fiscal, al pasar de 2,18 a 2,24 millones de declaraciones que incluyeron reducciones por rentas recibidas del alquiler. Y lo mismo sucedió con la cuantía media de la reducción aplicada por cada contribuyente, que pasó de una media de 2.920 euros por cabeza en la campaña anterior a 3.006 euros en la correspondiente a 2024, un 2,9% más.

En consecuencia, los contribuyentes aplicaron reducciones por arrendamiento de vivienda habitual por un importe conjunto de casi 6.725 millones de euros, frente a los 6.353 millones del ejercicio anterior, lo que supone un incremento del 5,9%. Al mismo tiempo, el rendimiento neto total declarado, es decir, los ingresos obtenidos por los alquileres una vez descontados los gastos deducibles, aumentó de 17.928 millones a 19.642 millones de euros, un 9,6% más.

Todas estas cifras no reflejan ni el dinero que Hacienda deja de recaudar ni el ahorro efectivo de cada propietario. Lo que muestran es la cuantía de los ingresos obtenidos por el alquiler, una vez descontados los gastos deducibles, que cada contribuyente extrae de su base imponible para hacer la declaración. En la práctica, la reducción de 3.006 euros significa que, de media, cada arrendador de España dejó de tributar por esa cantidad al calcular su IRPF. Pero el alivio final depende del nivel de ingresos y del tipo impositivo que afecta a cada persona.

La evolución creciente de todas estas magnitudes, además de resultar llamativa, sirve para ofrecer una fotografía más de la situación que atraviesa el mercado inmobiliario en España. La reforma impulsada por el Gobierno redujo el incentivo general para los propietarios, sustituyendo la reducción general del 60% sobre el rendimiento neto del alquiler por otra del 50%. Aunque el Ejecutivo también introdujo porcentajes superiores de rebaja ―de hasta el 90%― para determinados supuestos (muchos de ellos acotados a las zonas declaradas como tensionadas de precios, un paso que en 2024 solo dieron Barcelona y casi tres centenares de municipios catalanes), en la práctica los cambios suponían un recorte del beneficio fiscal para la inmensa mayoría de los arrendadores. Por eso, que el importe total de las reducciones haya aumentado apunta, entre otras razones, a que el fuerte encarecimiento de los alquileres compensó ese recorte de los beneficios fiscales.

Los precios del alquiler registrados en España ayudan a comprender el relato. Tras la caída que experimentaron las rentas en los meses de la recuperación pospandémica, el coste de los arrendamientos ha ido creciendo sin dar tregua. En enero de 2022, según muestran las evoluciones de los principales portales inmobiliarios, el precio del metro cuadrado rondaba los 10,5 euros. Dos años después, llegó a los 12,5 euros, y en julio de 2026 se situaba en los 15,3 euros. Esa progresión hace que quienes arriendan un inmueble declaren más rentas por este concepto que nunca, pero también que las rebajas fiscales que se aplican sean mayores.

Más ahorro en Baleares y Madrid

Las estadísticas de la Agencia Tributaria ofrecen una radiografía territorial por comunidades, a excepción del País Vasco y Navarra, que tienen sistemas fiscales propios. La reducción media más elevada se registró en Baleares, con más de 4.800 euros, lo que coincide con un mercado inmobiliario con una fuerte tensión en los precios, pese a que allí no se aplica la figura de las zonas de mercado residencial tensionada, que es una prerrogativa de las comunidades autónomas. En Madrid, otro territorio donde no se han declarado zonas tensionadas, la cuantía media fue de 3.800 euros; y en Cataluña, de 3.600 euros. La brecha es enorme si se compara con los 1.680 euros de Extremadura, los 1.800 de Castilla y León o los 1.900 euros de Castilla-La Mancha. Y se explica principalmente por la diferencia de precios entre unos ámbitos y otros.

Los datos también permiten dibujar el perfil de los propietarios que se benefician de la reducción. La mayoría se concentra en las rentas medias y altas. Casi 760.000 contribuyentes con ingresos de entre 30.000 y 60.000 euros al año se acogieron al incentivo en 2024, el grupo más numeroso con diferencia de todos los que desagrega el organismo dependiente de Hacienda. Les siguen quienes ganaron entre 21.000 y 30.000 euros anuales (alrededor de 360.000 declaraciones) y los que oscilan entre 60.000 y 150.000 euros de renta, con algo más de 307.000 beneficiarios.

La cuantía de la reducción aumenta a medida que crecen los ingresos del contribuyente. Mientras que quienes declararon entre 21.000 y 60.000 euros aplicaron una reducción media de alrededor de 2.900 euros, la cifra asciende a los 4.000 euros entre las rentas de 60.000 a 150.000 euros. En el extremo superior de la distribución, los pocos contribuyentes con más de 601.000 euros de renta disfrutaron de una reducción media de más de 8.600 euros, casi el triple de la media nacional. Esto se explica porque los hogares con mayores ingresos son los que reciben más rentas de alquiler, sea porque los inmuebles que alquilan son más costosos o porque no solo arriendan una casa, sino varias.