Madrid cambiará los planes urbanísticos ya aprobados para multiplicar la construcción de vivienda | Vivienda | Economía

El Ayuntamiento de Madrid prepara un cambio radical en el urbanismo de la capital para duplicar o incluso triplicar el número de 150.000 viviendas que actualmente está previsto edificar en los diferentes proyectos urbanísticos ya planteados y aprobados, según han revelado a EL PAÍS varios expertos conocedores de la iniciativa municipal. El Consistorio confirma que José Luis Martínez-Almeida (PP), alcalde de Madrid, avanza en el llamado Plan Estratégico Municipal (PEM), una revolución normativa que permitirá también construir más casas en barrios terminados y aumentar el porcentaje de vivienda protegida. El trabajo del ayuntamiento, que ya ha sido expuesto a diferentes interlocutores y que estará aprobado de forma inicial a comienzos de 2027, abre muchas dudas a nivel normativo, empresarial, jurídico y de posible especulación, indican distintas fuentes del sector inmobiliario, aunque obtiene un respaldo casi unánime respecto a la necesidad de la densificación.

El equipo de Martínez-Almeida descartó modificar la principal norma urbanística de la ciudad, el Plan General de Ordenación Urbana (PGOU) de 1997, por la falta de agilidad y necesidad de largos tiempos para cambiar esa ley. De forma coordinada con la Comunidad de Madrid presidida por Isabel Díaz Ayuso (PP), el Ejecutivo municipal ha buscado una fórmula que permita de forma rápida una revolución legislativa que sostenga la densificación de la vivienda ante la emergencia habitacional y el crecimiento demográfico de la ciudad. Así, el Gobierno regional prepara la ley Líder (Ley de Impulso y Desarrollo Equilibrado de la Región), que pone los andamios para que el futuro PEM esté normativamente por encima del PGOU, es decir, que este plan estratégico prevalezca sobre el actual plan general.

El Gobierno municipal quiere anticiparse con el plan a las necesidades urbanísticas de la ciudad. El principal problema al que busca dar solución es el elevado crecimiento demográfico previsto —de casi 100.000 personas anualmente hasta 2039 en el conjunto de la región, según los cálculos del Ejecutivo regional—, además del encarecimiento de los precios de las casas, entre otras razones por la elevada presión de la demanda sobre una escasa oferta. Asimismo, quiere modificar los proyectos de nuevos barrios ya aprobados para intensificar allí la construcción y cambiar el modelo obsoleto de urbanismo de los años noventa, que se concibió más pensado en el transporte en coche y que es poco sostenible ambientalmente.

Borja Carabante, delegado de Urbanismo del ayuntamiento y máximo responsable de la elaboración del plan estratégico, opina que una de las oportunidades que tienen todas las ciudades es intensificar el uso residencial (el número de viviendas por hectárea). “Aproximadamente, dentro de la M-30 la densidad neta del tejido residencial está en torno a 144 viviendas por hectárea y fuera de la M-30, en 87 viviendas por hectárea. Si Madrid tiene el 98% de su suelo consolidado, tenemos que crecer hacia afuera, pero también intensificando las viviendas, o generando operaciones de transformación que permitan intensificar el uso residencial”, afirma a EL PAÍS.

El plan estratégico pone el foco en los nuevos barrios por construir, donde actualmente está previsto levantar 150.000 casas. Pero ahí el ratio de edificabilidad es de 36 viviendas por hectárea, mucho más bajo que en el resto de la ciudad. De todos esos futuros ámbitos por edificar, la mayor bolsa de suelo se encuentra en la conocida como Estrategia del Sureste (que comprende los desarrollos de Los Berrocales, Valdecarros, Los Ahijones, El Cañaveral y Los Cerros), que suman más de 100.000 unidades. “Como se recoge en el borrador del PEM, existen 3.380 hectáreas de sectores de desarrollo en el Sureste de Madrid en fases de gestión o urbanización con densidades alrededor de las 35 viviendas por hectárea que podrían repensarse bajo una lógica de ciudad compacta con densidades en torno a las 70 viviendas por hectárea, más eficientes desde el punto de vista del uso de los recursos y de mayor densidad habitacional”, apunta Carabante. Eso supondría duplicar el número de casas a levantar por las grúas. Personas cercanas a la elaboración del plan indican que se podría hasta multiplicar por tres esa ratio.

En número de habitantes también supondría un elevado salto desde los casi 500.000 nuevos moradores esperados en los futuros desarrollos, a duplicar o triplicar esta cifra de población de esos barrios, en una ciudad de 3,5 millones de habitantes en la actualidad.

El delegado de urbanismo asegura que es prematuro avanzar cuánto aumentará ese ratio de edificabilidad en los nuevos barrios. Entre otras cuestiones, hay pendientes cálculos sobre infraestructuras de transporte y de disponibilidad futura de agua, explican los expertos. “Debemos analizar ámbito a ámbito”, afirma Carabante. Para elaborar el PEM, el ayuntamiento tiene como asesores a la empresa de ingeniería Arup y a la tecnológica Sice.

El plan estratégico también afronta la posibilidad de aumentar la edificabilidad en desarrollos recientes como Sanchinarro, Las Tablas o Carabanchel, además de barrios consolidados con capacidad latente como Moratalaz, San Blas, Usera o Villaverde, e incluso en entornos con transporte público intensivo como Chamartín, Legazpi, Méndez Álvaro, Aluche, Conde de Casal y Valdebebas, resume Alejandro Bermúdez, consejero delegado de la consultora Atlas Real Estate Analytics. “La intensificación es la palanca central del PEM para generar vivienda sin consumir más suelo, partiendo de la premisa de que Madrid ya tiene prácticamente agotada su capacidad de expansión”, destaca este experto.

Incertidumbres

Los especialistas que analizan el PEM, cuyo borrador es público pero del que todavía debe redactarse una versión extendida, destacan que estos cambios abren diversas incertidumbres. Una de ellas es que se pueda producir un parón en la promoción de viviendas actual en los nuevos desarrollos porque las inmobiliarias y dueños de suelo esperen los cambios normativos que les podrían beneficiar intensificando el número de casas por construir. Es algo que el delegado de urbanismo no cree que vaya a ocurrir. Las personas conocedoras del plan indican que el éxito de esta parte pasa por que el ayuntamiento sea muy rápido a la hora de aprobar la iniciativa y, también, en abrir periodos concretos en los que estos cambios se puedan llevar a cabo.

Igualmente, se señala que la novedad en esta forma de legislar, con un plan estratégico por encima del PGOU, debe superar las incertidumbres jurídicas que abra a los agentes sociales y económicos, además de una potencial judicialización de grupos, empresas o personas que vean dañados sus intereses o los de la ciudad.

En ese sentido, Antonio Giraldo, concejal del PSOE, critica al equipo de Gobierno porque los grupos políticos de la oposición están totalmente fuera de la redacción de este plan estratégico. “Nos parece una anomalía”, lamenta Giraldo, ya que incluso en revisiones anteriores del plan general se ha contado con la participación de otros partidos. El responsable socialista de urbanismo también advierte de la necesidad de vigilancia para que el ayuntamiento no interprete el cambio como una “herramienta meramente especulativa al servicio de intereses particulares y privados”, en vez de en beneficio de la ciudad.

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