Tras contratar los servicios de una inmobiliaria he decido comprar sin mediación, ¿me pueden penalizar? | Consultorio de Vivienda

Pregunta. Un posible comprador se dirige a una inmobiliaria para adquirir una propiedad. Después de ver varias opciones decide romper con la inmobiliaria y adquirir la propiedad sin la mediación de nadie. ¿Qué consecuencias puede tener esa decisión ? ¿Qué tiempo tendrá que esperar para que no le exijan responsabilidades? I. Suarez

Respuesta. Se entiende que el posible comprador adquiere una de las viviendas que previamente le ha mostrado la inmobiliaria. En este caso, si la agencia cuenta con un contrato de encargo de venta firmado por el propietario y la operación se realiza al margen de la inmobiliaria, esta podría reclamar los daños y perjuicios estipulados en dicho contrato.

Por lo general, estos daños se valoran en la misma cantidad que la comisión pactada en el encargo de venta. Esta circunstancia se aplica tanto a los encargos en régimen de exclusividad como a aquellos sin ella, ya que la inmobiliaria puede acreditar, mediante los partes de visita, que el comprador conoció el inmueble gracias a su intermediación.

El mediador (inmobiliaria) tiene derecho a percibir sus honorarios si su intervención fue la causa determinante (el llamado nexo causal) del contrato de compraventa, independientemente de que las partes intenten eludir el pago de la comisión.

En relación con la cuestión de cuánto tiempo debe transcurrir para que no se le puedan exigir responsabilidades, es habitual que los contratos de encargo de venta suscritos entre el propietario y la inmobiliaria incluyan una cláusula de salvaguarda o periodo de protección. Mediante esta cláusula se establece que la agencia conservará su derecho a percibir la comisión si la vivienda se transmite, dentro de un plazo determinado, que suele ser de un año desde la finalización del encargo, a cualquier persona que haya conocido el inmueble a través de la inmobiliaria.

En todo caso, la agencia podrá reclamar responsabilidades a quienes figuren formalmente en el documento de reconocimiento de honorarios o encargo de venta. Por lo general, esta obligación recae en la parte vendedora, aunque en ocasiones también afecta a la parte compradora, ya que algunas inmobiliarias cobran comisión a ambas partes tras la aceptación de las condiciones de intermediación.

Si el contrato no prevé expresamente un plazo de protección tras su vencimiento, el derecho de la inmobiliaria a reclamar los daños por el incumplimiento derivado de la mala fe contractual prescribe a los cinco años, de conformidad con el artículo 1.964.2 del Código Civil para las acciones personales que no tengan un plazo especial de prescripción.

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