Mi hermano no quiere abandonar la vivienda que heredamos. ¿Puedo echarle y obligarle a venderla? | Consultorio de Vivienda

Pregunta. Mi hermano y yo heredamos un piso al 50% en Madrid valorado en unos 250.000 euros. Él se quedó viviendo en el inmueble, ya que carecía de ingresos. Ahora ha empezado a cobrar la jubilación con lo que ya no está en situación de vulnerabilidad. Yo quiero vender la casa, pero él está muy cómodo viviendo allí a coste cero y no quiere ni oír hablar del tema. Hace 15 años que no vivo allí. ¿Qué soluciones me ofrecen? R. Barrantes

Respuesta. Todos los coherederos tienen derecho a poseer los bienes de la herencia. Por ello, resulta incompatible con la ocupación exclusiva y excluyente de un inmueble que forma parte de una comunidad hereditaria aún no dividida. En tal situación, cualquiera de los coherederos puede exigir al ocupante que abandone la vivienda.

Además de solicitar el desalojo, si el ocupante se negara a abandonar el inmueble tras haber sido requerido para ello, también se pueden reclamar los daños y perjuicios que pudieran acreditarse como consecuencia de esa ocupación exclusiva, al privar al resto de coherederos de la posibilidad de obtener un rendimiento económico, por ejemplo, mediante su arrendamiento.

En el supuesto de que la herencia ya hubiera sido repartida y los dos hermanos se hubieran adjudicado la vivienda por mitades, nos encontraríamos ante una situación de copropiedad ordinaria.

El artículo 394 del Código Civil establece que “cada partícipe podrá servirse de las cosas comunes, siempre que disponga de ellas conforme a su destino y de manera que no perjudique el interés de la comunidad ni impida a los demás copartícipes utilizarlas según su derecho”.

Cuando existen varios propietarios, el ejercicio de acciones frente al comunero que disfruta del inmueble en exclusiva debe ser acordado por la mayoría de los copropietarios que representen la mayor parte de las cuotas de participación y ejercitarse siempre en beneficio de la comunidad. Sin embargo, cuando únicamente existen dos cotitulares con una cuota de propiedad del 50% cada uno, no existe un criterio unánime entre las Audiencias Provinciales.

Por un lado, algunas consideran que, aun tratándose de dos únicos propietarios, es posible acudir al procedimiento de desahucio por precario. Por otro, otras Audiencias entienden que no puede calificarse como precarista al copropietario que utiliza el inmueble en exclusiva, ya que dispone de un título que legitima su posesión. Según este criterio, el otro copropietario no podría ejercitar una acción de desahucio por precario al no contar con la mayoría necesaria, debiendo resolverse la controversia a través del correspondiente procedimiento declarativo.

En cuanto a una posible reclamación de indemnización por el uso exclusivo del inmueble, la jurisprudencia viene admitiendo que el copropietario privado de su uso pueda reclamar una compensación económica al que lo disfruta de forma exclusiva. Para ello, es imprescindible que el que reclama haya manifestado expresamente su oposición a ese uso exclusivo. Este requisito es esencial, ya que, de no existir oposición, se entiende que ha habido un consentimiento tácito.

A la hora de determinar la indemnización, suele tomarse como referencia la renta que podría obtener la vivienda si estuviera arrendada, siendo necesario acreditar dicho valor mediante el correspondiente informe pericial.

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