He heredado un piso en Madrid que está alquilado y quiero venderlo cuanto antes. ¿Con cuánto tiempo tengo que avisar a los inquilinos? | Consultorio de Vivienda

Pregunta. He heredado un apartamento en Madrid este año. Estoy a falta del Registro de la Propiedad para tener los papeles en regla. Se encuentra en alquiler y el contrato, de cinco años más tres, finaliza el 30 de julio de 2027, ya que se alquiló el 30 de julio de 2019. No vivo en Madrid y mi intención es venderlo al vencimiento del contrato y, si pudiera, antes. ¿Puedo vender el apartamento al vencimiento del contrato con la legislación actual?, ¿con cuánto tiempo tengo que avisar a los inquilinos? ¿Tengo que argumentar motivos para su venta? M. García

Repuesta. Si el contrato de arrendamiento se firmó el 30 de julio de 2019 se regirá por la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (LAU), en la redacción vigente en esa fecha. Por ello, si desea vender la vivienda antes de la finalización del contrato, lo primero que debe comprobar es si en el propio contrato se pactó la renuncia del arrendatario a su derecho de adquisición preferente. En caso de existir dicha renuncia, el arrendador únicamente estará obligado a comunicar al inquilino su intención de vender la vivienda con una antelación mínima de 30 días respecto a la fecha prevista para la formalización de la compraventa, tal y como establecía el artículo 25 de la LAU en su redacción vigente en la fecha de firma del contrato.

Por el contrario, si no se pactó la renuncia al derecho de adquisición preferente y se pretende vender la vivienda antes de la finalización del contrato o de sus prórrogas, el arrendatario tendrá derecho de adquisición preferente sobre el inmueble. Para ello, el propietario deberá comunicarle de forma fehaciente su intención de vender, indicando el precio y las demás condiciones esenciales de la operación. A partir de esa notificación, el inquilino dispondrá de un plazo de 30 días para ejercer su derecho y adquirir la vivienda en las mismas condiciones ofrecidas a terceros.

Además, si no se hubiera realizado la notificación exigida, si esta fuera incompleta o si finalmente la venta se efectuara por un precio inferior o en condiciones más favorables que las comunicadas al arrendatario, este podría ejercer el derecho de retracto previsto en el artículo 1.518 del Código Civil. En ese caso, tendría la facultad de adquirir la vivienda abonando al comprador el precio satisfecho, así como los gastos derivados de la compraventa y, en su caso, los gastos necesarios y útiles realizados sobre el inmueble. El plazo para ejercer este derecho de retracto es de 30 días naturales, contados desde el día siguiente a aquel en que el adquirente notifique de forma fehaciente al arrendatario las condiciones esenciales de la compraventa, mediante la entrega de copia de la escritura o del documento en el que se hubiera formalizado la transmisión.

También conviene recordar que para inscribir en el Registro de la Propiedad la venta de una vivienda arrendada deberá acreditarse que se han realizado las notificaciones legalmente exigidas y que estas cumplen todos los requisitos establecidos por la normativa.

Por otro lado, si decide esperar a que finalice el contrato de arrendamiento y este se extinga por completo, la venta podrá realizarse sin estas limitaciones. En ese supuesto, al no existir ya arrendamiento vigente, bastará con que el vendedor declare en la escritura pública que la vivienda se encuentra libre de arrendatarios para que la transmisión pueda acceder al Registro de la Propiedad, con las responsabilidades inherentes a cualquier declaración realizada en documento público.

Si tiene dudas, sugerencias o simplemente quiere contarnos su caso, puede enviarnos un email a vivienda@elpais.es.

Los datos que facilite serán tratados por EDICIONES EL PAÍS, S.L.U., (C/ Miguel Yuste, 40, 28037-Madrid), con la finalidad de gestionar sus dudas y/o testimonios y elaborar contenido informativo. Podrá ejercer sus derechos reconocidos en materia de protección de datos a través de la dirección dpo@prisa.com acreditando su identidad e identificando el derecho que desea ejercitar. Para más información consulte la Política de Privacidad.