Agente inmobiliario: el oficio que sobrevive en plena era de los portales de vivienda | Vivienda | Economía

En España, alrededor de ocho de cada diez compraventas de vivienda pasan por un agente inmobiliario, según las estimaciones más elevadas del sector. La proporción apenas ha variado en los últimos años, aunque no existen estadísticas que permitan verificarlo y hay quien las sitúa hoy en la mitad. Al margen de las discrepancias estadísticas, quienes participan a diario en estas operaciones llevan tiempo señalando que la intermediación se ha consolidado pese a la resistencia por parte de algunos particulares, que siguen prefiriendo encargarse ellos de vender una casa. Sin embargo, el colectivo de trabajadores, compuesto por unos 60.000 agentes inmobiliarios activos repartidos por 36.000 empresas, se reivindica en un contexto de crisis de la vivienda.

“Hace 30 años trabajábamos con tarjetitas, fichas de clientes y todo era muy rudimentario”, recuerda Nora García, presidenta de la Asociación de Inmobiliarias de la Comunitat Valenciana (Asicval). Entonces no existían los portales inmobiliarios que hoy acaparan las búsquedas; y los carteles colgados en las fachadas, ahora más escasos, eran una de las principales vías para captar inmuebles, junto al contacto directo con los propietarios.

Pese a la revolución tecnológica de las últimas décadas, quienes llevan tiempo en el negocio coinciden en que la esencia del trabajo apenas ha cambiado: conectar a compradores y vendedores y acompañarlos en una de las decisiones económicas más importantes de sus vidas. Para María Matas Mínguez, agente de la propiedad inmobiliaria colegiada y responsable de la inmobiliaria Apimonteleón, en Madrid, la irrupción de internet y la inteligencia artificial ha agilizado los procesos, pero no ha alterado el fondo del oficio. “Al final es una relación personal en la que el propietario te encarga la venta y un comprador confía en ti para que le des la máxima seguridad en una transacción”, resume.

La visión que conservan de los años de la burbuja inmobiliaria tampoco es especialmente nostálgica. Ángel Martínez, presidente del Consejo General de los Colegios Oficiales de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria (COAPI) de España y presidente del Colegio de Cádiz, recuerda que entre 2002 y 2008 proliferaron franquicias y redes inmobiliarias atraídas por la sensación de que existía “dinero fácil y rápido”; mientras que Nora García describe aquella etapa como “una selva” en la que se cerraban operaciones con escaso asesoramiento y una financiación excesivamente generosa. “Se cometieron verdaderas atrocidades”, sostiene. Tras el estallido de la crisis, “sobrevivieron sobre todo los profesionales que habían diversificado su actividad y mantenían estructuras más sólidas”, añade el presidente de COAPI.

Esa experiencia explica por qué una de las principales reivindicaciones del sector sigue siendo la profesionalización de la actividad. Para Ángel Martínez, la liberalización aprobada en 2000 abrió la puerta a que cualquier persona pudiera abrir una inmobiliaria sin formación específica ni garantías mínimas. “Para montar una agencia lo único que hace falta es tener un poquito de dinero”, critica. A su juicio, la falta de requisitos de acceso perjudica tanto a los consumidores como a los propios profesionales. “Cuando no se trata con profesionales, el principal damnificado es el ciudadano”, advierte, aludiendo a los errores contractuales, problemas de publicidad engañosa o malas prácticas que siguen detectándose en el mercado. Nora García comparte ese diagnóstico: “Todo el mundo que quiera trabajar en esta profesión puede hacerlo, pero tiene que tener una formación”, señala, recordando que una compraventa implica compromisos económicos que acompañarán durante años a muchas familias.

Por su parte, Ferran Font, director de Estudios de Pisos.com, aunque evita pronunciarse sobre si una mayor regulación encarecería la actividad, considera que la existencia de requisitos homogéneos contribuiría a reforzar la confianza de los compradores. “A nadie se le ocurriría construirse una casa sin un arquitecto, ¿verdad?”, argumenta. A su juicio, con la intermediación inmobiliaria debería ocurrir algo parecido: unas garantías mínimas ayudarían a que más ciudadanos percibieran el valor de recurrir a un profesional.

Escepticismo

La profesión en España estuvo fuertemente regulada durante décadas. Hasta finales de los años noventa, para ejercer como Agente de la Propiedad Inmobiliaria (API) era necesario cumplir determinados requisitos. Sin embargo, el punto de inflexión llegó en 2000, cuando un real decreto liberalizó por completo la profesión al hacer desaparecer la obligación de contar con una titulación específica o estar colegiado para ejercer. Desde entonces, cualquier persona puede abrir una agencia, lo que ha favorecido un fuerte crecimiento del sector, al tiempo que ha alentado el debate sobre la profesionalización, la transparencia y la confianza de los consumidores. En otros países como Francia, Italia, Alemania o Estados Unidos, este escepticismo no ha calado tanto en la ciudadanía, puesto que todos ellos exigen licencias, registros o acreditaciones para cualquiera que aspire a participar en la intermediación inmobiliaria.

Desde no hace muchos años ha irrumpido en el mercado otra figura procedente de Estados Unidos, la de los personal shoppers inmobiliarios (PSI), que intervienen en muchos casos en las operaciones, aunque todavía de una manera minoritaria. Para Iñaki Unsain, uno de los pioneros de esta actividad en España, el principal reclamo de un PSI es que trabaja exclusivamente para quien compra la vivienda. “Las agencias son agentes del vendedor. Trabajan para ellos”, explica. Su labor consiste en rastrear todo el mercado en busca de oportunidades, incluidas viviendas que aún no han sido anunciadas, filtrar las opciones disponibles y acompañar al cliente durante todo el proceso. “Cuando tú acudes a una agencia inmobiliaria, esta solo te va a presentar los pisos que ellos tienen a la venta”, señala. En cambio, a través de sus servicios, el comprador gana acceso a una oferta más amplia y evita recorrer decenas de agencias o visitar inmuebles que no se ajustan a sus necesidades.

El crecimiento que ha experimentado esta figura ―que proyecta hacerse con el 30% del mercado español para 2035, según Property Buyers by Somrie, red que cuenta con 45 profesionales― coincide, además, con un mercado cada vez más tensionado por la escasez de vivienda disponible. “Mucha gente se está acercando a nosotros porque ellos solos no pueden encontrar, porque hay muy poca oferta”, afirma Unsain, que asegura haber ganado clientes en los últimos años. Pese a ello, rechaza la idea de que exista una relación de competencia con los agentes inmobiliarios. “Ahora sí” existe colaboración, responde al ser preguntado por el encaje entre ambas actividades. Según explica, las reticencias iniciales han ido desapareciendo porque las agencias han comprobado que estos profesionales les acercan compradores solventes y previamente filtrados. “Se han dado cuenta de que nosotros lo único que hacemos es filtrar, buscar la mejor opción y presentar a un cliente que es comprador”, apunta. “Les ahorramos muchísimo trabajo”, concluye.

Marcaje

Debido a la reconocida por distintos estamentos como emergencia social en la que se ha convertido la crisis de la vivienda, la relación entre el Ministerio de Consumo, los portales digitales y agencias inmobiliarias atraviesa una etapa de vigilancia propiciada por cierta desconfianza desde que se aprobó la Ley de Vivienda hace tres años. Y es que el foco por parte del Gobierno no se ha puesto en regular el acceso a la profesión, como reclaman buena parte de los colegios y asociaciones del sector, sino en vigilar las prácticas comerciales de las agencias. En 2024, el departamento que dirige Pablo Bustinduy abrió una investigación sobre diversas inmobiliarias por posibles cobros de comisiones prohibidas a inquilinos, cláusulas abusivas y contratos temporales presuntamente injustificados, una actuación que derivó en varios expedientes sancionadores durante 2025. Ante esto, el sector ha venido respaldando, aunque con cautela, la persecución de las malas prácticas, al tiempo que ha reprochado a la Administración que priorice el control de la actividad sin abordar sus históricas demandas.

Respecto a cómo evolucionará la figura del agente inmobiliario en el futuro, los tres profesionales consultados rechazan la idea de que la tecnología vaya a sustituir al intermediario. Ángel Martínez compara la evolución de la profesión con la de cualquier actividad especializada: “Cuanta más IA y más tecnología, más profesionales tienen que estar al frente”. En un mercado caracterizado por la escasez de vivienda, operaciones complejas y una regulación cada vez más extensa, consideran que el valor añadido del agente estará cada vez menos en publicar anuncios y cada vez más en asesorar, filtrar información y aportar seguridad jurídica. “Si tú no eres un experto, alguien de confianza y que sea profesional te lo va a hacer mejor que tú”, resume María Matas Mínguez. Una valoración que comparte Nora García, para quien la mayoría de operaciones seguirán requiriendo intermediación profesional: “La compraventa de viviendas es una de las decisiones más importantes que toman las familias o las personas en su vida por el dinero que conlleva”.

En esa misma línea, Ferran Font descarta que la irrupción de la inteligencia artificial suponga una amenaza existencial para el sector. “La inteligencia artificial no es una amenaza, sino que es una herramienta potente a la que deben adaptarse”, sostiene. Más que sustituir a los agentes, cree que la nueva tecnología obligará a redefinir parte de sus funciones. “De no hacerlo, va a significar no acompasarse a los clientes y tener dificultades para sobrevivir”, advierte.

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