Telefónica y Tomás Olivo se atascan en la negociación por la sede histórica de Gran Vía | Economía

Las negociaciones entre Telefónica y la cotizada General de Galerías Comerciales (GGC), controlada por el empresario murciano Tomás Olivo, para la venta del edificio histórico situado en el número 28 de la Gran Vía de Madrid continúan abiertas y sin un acuerdo definitivo firmado. Según informan fuentes financieras y del sector inmobiliario directamente involucradas en el proceso, la operación se encuentra paralizada tras la difusión pública de una adjudicación que la operadora de telecomunicaciones no ha confirmado.

Los términos económicos reales de la puja sitúan la contraprestación fija en 120 millones de euros, una cifra alejada de los 200 millones anunciados por el entorno del comprador y de las expectativas iniciales de la vendedora, que tasaba el inmueble entre 350 y 400 millones de euros, según las fuentes consultadas.

El pasado día 21 por la noche, el diario murciano Nuevo Digital Murcia, un portal digital vinculado con Tomás Olivo, publicó de manera unilateral la adjudicación del rascacielos al empresario por un importe superior a los 200 millones de euros. La noticia pilló de sorpresa a la cúpula de Telefónica porque dicha publicación se realizó sin el conocimiento ni la autorización de la compañía. De hecho, en el mercado la filtración se interpretó como una maniobra de presión por parte de Olivo para precipitar la firma del contrato y adelantarse al resto de los fondos internacionales que participaban en la puja competitiva, tales como Bain Capital, Generali, Grupo Romero, Prime Investors Capital y Drago. Telefónica ha guardado silencio sobre la operación y, a preguntas de este diario, ha preferido declinar ningún comentario.

La estructura financiera real de la oferta presentada por General de Galerías Comerciales consta de dos tramos diferenciados y se aleja de lo publicado por el portal murciano, según las fuentes al tanto de la operación. El primero consiste en un pago fijo e incondicional de 120 millones de euros. El segundo tramo, que permitiría elevar el montante total por encima de los 200 millones, se ha configurado bajo la modalidad de precio variable sujeto a objetivos. Estos hitos vinculantes dependen de la obtención de los permisos urbanísticos necesarios por parte del Ayuntamiento de la capital y de la Comunidad de Madrid para modificar el uso actual del inmueble, una condición que las fuentes jurídicas consultadas califican de alta incertidumbre técnica.

La incorporación de Tomás Olivo, una de las mayores fortunas de España, al proceso de venta se produjo en la fase final de la subasta y de forma inesperada. El empresario no figuraba inicialmente en la terna de finalistas seleccionada por la entidad de asesoramiento financiero Rothschild. Esa selección previa estaba integrada exclusivamente por tres ofertas vinculantes presentadas por firmas de inversión internacionales: el fondo estadounidense Bain Capital, la aseguradora italiana Generali y el holding Grupo Romero.

Fuentes del proceso aseguran que alguna de esas ofertas rondaba los 200 millones de euros por lo que no se explican que el empresario murciano se haga con el rascacielos que fuera en su época el más alto de Europa con una puja tan baja. No obstante, confían que el revuelo formado por la publicación de la noticia haga recapacitar a los responsables de Telefónica, aunque Olivo ha dado un plazo a la operadora -entre dos y tres meses- para cerrar la operación o retirará la oferta.

Rascacielos protegido

La viabilidad comercial de la inversión se encuentra supeditada a las severas restricciones patrimoniales que pesan sobre Gran Vía 28. El rascacielos, inaugurado en 1930 y diseñado por el arquitecto Ignacio de Cárdenas, dispone del Nivel de Protección 1 en Grado Singular, la máxima categoría que otorga el Catálogo de Edificios Protegidos de la capital. Esta figura jurídica obliga al propietario a mantener inalterables los volúmenes, la fachada y los elementos estructurales internos, limitando las obras de reforma a labores de conservación y restauración.

Asimismo, la calificación del suelo representa el principal obstáculo para los planes de explotación del empresario murciano. El inmueble está registrado bajo la calificación de sistema local de carácter dotacional, dividido entre uso infraestructural de telecomunicaciones y equipamiento cultural, este último asignado a las dependencias de la Fundación Telefónica. Esta condición quedó sellada en el convenio urbanístico firmado en el año 2003 entre la operadora y el consistorio madrileño, excluyendo explícitamente a este edificio de las recalificaciones comerciales y residenciales que sufrieron otros activos de la multinacional.

Fuentes del sector inmobiliario coinciden en que la transformación del rascacielos de 90 metros de altura en un hotel de gran lujo o en una promoción de apartamentos residenciales prime —las opciones idóneas para rentabilizar una inversión superior a los 200 millones— resulta jurídicamente inviable bajo la normativa actual.

El Área de Urbanismo, Medio Ambiente y Movilidad del Ayuntamiento de Madrid ya trasladó a los candidatos en la puja la dificultad administrativa de tramitar un plan especial que altere la naturaleza pública del suelo. La reducción de un sistema local dotacional requeriría una modificación formal del Plan General de Ordenación Urbana (PGOU) y la aportación de compensaciones de espacio equivalentes en el distrito de Centro, un proceso que la normativa autonómica prohíbe de forma general. A estas trabas normativas se añaden las deficiencias técnicas operativas del rascacielos para el uso terciario, derivadas de las restricciones de tráfico de la zona y de la imposibilidad física de construir un aparcamiento subterráneo.

La falta de un canal de interlocución directo con los responsables técnicos municipales provocó que el resto de los licitadores internacionales aplicaran descuentos sustanciales en sus ofertas o se retiraran del proceso, ajustando el valor del activo a las servidumbres legales existentes. Tomás Olivo optó por eludir la mediación de la firma de asesoría financiera Rothschild, contratada formalmente por Telefónica para dirigir la subasta, e inició contactos paralelos con diferentes miembros de la directiva de la operadora para posicionar su propuesta por encima del resto de los competidores.

En el organigrama de Telefónica, la gestión directa del patrimonio y de su filial inmobiliaria recae sobre Javier de Paz, quien ocupa la máxima responsabilidad sobre las desinversiones de activos físicos del grupo, al menos sobre el papel. No obstante, fuentes internas señalan que la posición institucional de De Paz se mantiene en un segundo plano de estricta discreción dentro de esta operación.

La venta de Gran Vía 28 forma parte de la estrategia global de optimización de carteras inmobiliarias no estratégicas impulsada por la compañía bajo la presidencia de Marc Murtra. A lo largo de la última década, este plan ha generado ingresos superiores a los 1.000 millones de euros destinados a la reducción de la deuda financiera neta y a la financiación del despliegue de redes de fibra óptica y tecnología 5G. La tasación de salida del inmueble se situaba en el entorno de los 10.000 euros por metro cuadrado, una ratio que la propuesta fija actual de GGC reduce a casi la mitad debido al riesgo regulatorio asumido.

A la espera de que las partes alcancen un consenso sobre las cláusulas de contingencia urbanística, el Ayuntamiento de Madrid confirmó que no ha recibido ninguna notificación oficial ni propuesta de convenio referente a la transmisión del rascacielos. De no concretarse las autorizaciones administrativas para la flexibilización de usos del suelo, el precio de la transacción permanecerá fijado en los 120 millones de euros iniciales, lo que obligaría a General de Galerías Comerciales a mantener el actual modelo de uso mixto que combina la actividad cultural de la Fundación Telefónica y el espacio comercial de la tienda insignia de la operadora a través de su marca Movistar.