¿Las oficinas desaparecen? Más de un millón de metros cuadrados se transforman en viviendas y hoteles en tres años | Empresas

El lema lampedusiano de “si queremos que todo siga como está, es necesario que todo cambie” se puede aplicar a la trama urbana. En concreto, los viejos edificios de oficinas están dando paso rápidamente a otros inmuebles de viviendas y hoteles. Así se percibe en los datos proporcionados por la consultora inmobiliaria CBRE, que muestran cómo en los tres últimos años casi 1,1 millón de metros cuadrados de superficie de oficinas en España se han transformado de uso, con especial fuerza en 2024 y 2025.

Una de las primeras razones que ha provocado este movimiento sísmico en el mercado de oficinas es el auge del teletrabajo a partir de 2020 por la pandemia de Covid-19, por lo que algunas empresas se han dado cuenta de que necesitan menos espacio para sus empleados. Pero también por la mayor necesidad de vivienda y el tirón del turismo. De esta forma, inversores y los propietarios de aquellos edificios empresariales obsoletos y en zonas secundarias han comenzado a ver la oportunidad de obtener un negocio más rentable con el cambio de uso.

María Mayoral, directora sénior responsable de cambios de usos y de inversión residencial en CBRE, indica que la tendencia de cambio de uso para adaptar los edificios a las nuevas dinámicas del mercado sigue consolidándose y ya es una realidad en el sector. “El verdadero impulso llegó en 2022, motivado por el creciente interés en desarrollar proyectos hoteleros y residenciales. Así como por la oportunidad que representan muchos activos obsoletos situados en zonas que han perdido dinamismo, pero que sin embargo tienen el potencial para ponerlos en valor transformándolos hacia otros usos”, explica. “Esta tendencia continuará avanzando, aunque requiere que las Administraciones Públicas flexibilicen los usos y agilicen la normativa, además de que los proyectos cumplan los requisitos arquitectónicos necesarios”, agrega.

Alrededor de 430.000 metros cuadrados de superficie de oficinas ha cambiado de propietario en los últimos tres años para afrontar cambios de usos, en transacciones que han supuesto 1.400 millones de euros. De hecho, la importancia de las adquisiciones para transformar edificios cada vez tiene más importancia en el volumen de inversión en el segmento de las oficinas. Por ejemplo, en 2025, de los 2.165 millones invertidos en compras de inmuebles de oficinas, 650 millones corresponden a transacciones para transformar el inmueble.

Además, otros 655.000 metros de activos de oficinas han sido transformados por los propios propietarios, que ven una oportunidad en otros usos.

Colonial SFL, una de las grandes inmobiliarias del país y especializada en oficinas prime, es un buen ejemplo de estos cambios. Por un lado, se ha desprendido de varios edificios, entre ellos dos en la céntrica calle Sagasta de Madrid -destinados en su nueva vida a la vivienda de lujo-. Pero también la empresa ha afrontado reformas como reconvertir la antigua sede de IBM en la capital en varios usos como residencias de estudiantes. También en Barcelona apostó por transformar el antiguo domicilio de T-Systems en un hospital privado de Sanitas y Mapfre en el 22@.

Un portavoz de otra de las grandes inmobiliarias, Merlin Properties, detalla que en su caso 40.000 metros de oficinas se han traspasado en los últimos tres años tanto para residencial como para flex living (alojamiento de media estancia). “Estos movimientos tienen un doble beneficio: sacar de la cartera edificios que estaban pendientes de transformación a verde, lo cual supone un ahorro importante por el coste de estas transformaciones; y que el precio al que el inversor compra estos activos supera el precio al que tiene la compañía en libros su valor como oficina”, refleja.

“Todo apunta a que 2026 será un año de continuidad y consolidación. La tendencia no es coyuntural: responde a una dinámica estructural del mercado”, vaticina la responsable de CBRE. “Hoy estamos analizando más de 500.000 metros cuadrados solo en Madrid, lo que muestra que el pipeline continúa creciendo. La demanda de living y hoteles seguirá siendo el principal motor, y aquellos edificios de oficinas con elevada obsolescencia o alta disponibilidad se posicionan como candidatos naturales para transformarse, siempre que la normativa lo permita”, explica.

Uno de esos casos es la histórica sede de Telefónica en la Gran Vía de Madrid, en la que diversos inversores han mostrado interés para darle una nueva vida al activo como hotel o vivienda, como adelantó CincoDías recientemente.

En los últimos meses se han cerrado operaciones de venta de edificios como el paseo de Recoletos 14, vendido por la Mutualidad y adquirido por Terralpa y Altamar para transformar en viviendas de lujo en Madrid. También la compra a GMP por parte de Pictet y Blassom de Goya 14 también con el mismo objetivo. Terralpa también se ha hecho con el Palacio de Gamazo en la callé Génova (sede de PSN) igualmente para reconvertirlo en residencial.

“Tomando como ejemplo Madrid, es precisamente en el centro de la ciudad donde se concentra la mayor demanda”, apunta Mayoral, sobre los cambios de usos, “unido a una mayor flexibilidad normativa, aunque la periferia presenta una oportunidad para llevar a cabo cambios de usos que permitan activar zonas que estén perdiendo dinamismo”.

Como grandes beneficiadas de ese cambio se encuentran las zonas céntricas de oficinas de las ciudades, donde, además, se ubican los que suelen ser mejores edificios para sedes empresariales. Así, en Madrid, esas ubicaciones cuentan solo con un 10% de disponibilidad de stock de espacios para alquiler, un punto menos que un año antes, según los datos de CBRE. Esa presión hacia el distrito financiero, asimismo, se traduce una subida de rentas prime, que alcanzan el máximo de 43,75 euros por metro cuadrado en la capital, un 4% más que el año anterior.