Un 25% de las casas de grandes propietarios dejarán de ser de alquiler y se venderán a particulares | Empresas

Hay caminos que se hacen al andar y otros que se desandan. La senda emprendida durante los últimos años en el mercado de vivienda libre en alquiler en manos de grandes propietarios profesionales parece que se va a borrar en una buena parte. Estas carteras de gran tamaño en arrendamiento en España que se ponen en venta interesan ahora a otros grandes fondos que, sin embargo, encuentran más rentabilidad en la venta minorista de las casas por la elevada demanda de compraventa y, además, por la regulación de control de rentas, señalan diversas fuentes de mercado.

El sector inmobiliario ha bautizado como privatizar a esa acción de vender a particulares las viviendas procedentes de las carteras de los grandes propietarios. De esta forma, las casas salen del escaparate institucionalizado (grandes inversores) y profesionalizado, reduciendo aún más un mercado poco desarrollado de arrendamiento a diferencia de lo que sucede en otros países como Alemania o Austria.

El ejemplo más reciente es el traspaso de la sociedad Fidere por parte de Blackstone al fondo canadiense Brookfield, que tiene el objetivo de vender las 5.000 casas adquiridas y destinarlas al mercado minorista, avanzan fuentes conocedoras de la operación, cerrada la semana pasada por 1.050 millones de euros. Entre esas casas se encuentran las 1.860 viviendas protegidas que Blackstone compró a la Empresa Municipal de la Vivienda y Suelo (EMVS) de Madrid por alrededor de 128,5 millones en 2013.

“Estimamos que saldrán del mercado unas 35.000 a 40.000 de viviendas en los próximos años, que supone en torno al 25% del stock institucional”, calcula Rafael Paredes, responsable de residencial de BNP Paribas Real Estate. “Supone una destrucción del stock de vivienda de alquiler en manos de institucionales”, afirma este experto. “Es una caída dramática que esperemos que se compense con la creación de nueva vivienda en alquiler especialmente en el segmento asequible y también fruto de colaboraciones público-privadas”, agrega.

Paredes detalla que el tiempo de permanencia -que suele ser de cinco a siete años- de muchos grandes inversores se ha cumplido y ahora les toca desinvertir. “Los compradores que mejor precio pueden ofrecer son los inversores que van a privatizar” traspasando los inmuebles a particulares, señala.

Susana Rodríguez, directora ejecutiva de residencial de la consultora Savills, opina que esta privatización de grandes carteras de alquiler a la venta minorista se está produciendo por dos razones. Primera, por los traspasos de casas antiguas que no cuentan con certificación energética de calidad que, por tanto, no cumplen con los criterios de sostenibilidad exigidos por los potenciales compradores, los fondos core o a largo plazo.

“En segundo lugar, en mercados donde, a pesar del fuerte interés inversor por permanecer en ellos y ampliar carteras, el marco regulatorio está actuando como un factor expulsor. En estos entornos, lo que deberían ser flujos de ingresos estables y predecibles dejan de serlo: el mercado se encuentra altamente intervenido, con limitaciones en las rentas de alquiler en numerosas zonas, mecanismos de indexación por debajo del IPC y ampliaciones de plazos contractuales no previstas inicialmente, entre otras medidas”, asevera Rodríguez. “Todo ello está provocando la salida de inversores, tanto profesionales como, en muchos casos, particulares. Finalmente, y de forma más puntual, se observan otros casos en los que la escasez de vivienda de obra nueva en venta en determinadas zonas, junto con los elevados niveles de precios, está incentivando a algunos inversores a desinvertir en activos inicialmente destinados al alquiler para destinarlos a la venta”, recuerda esta experta.

Además de la de Fidere, últimamente se han conocido diversas grandes transacciones en esta actividad de la vivienda en alquiler, en las que el mercado espera que se privaticen en algunos casos, como la desinversión de Ares en Avalon, donde entra el fondo canadiense Hoop; Q-Living ha traspasado a Carlyle; Grey Star y Vía Célere buscan también compradores para su portfolio, al igual que Cerberus para su sociedad Macc. También se han producido movimientos similares por parte de Patrizia y Hines, entre otras empresas.

“El motivo principal es que la demanda estructural de vivienda y la escasez de oferta han impulsado al alza los precios de las viviendas”, destaca Paola Erhardt, directora de residencial de JLL, consultora que en los últimos tiempos ha sido responsable de grandes transacciones como la de Fidere. “En este contexto, aunque las rentas por alquiler también han aumentado, el retorno potencial que los inversores pueden obtener en procesos de venta de estas características es mucho mayor”.

Erhardt, de JLL, coincide en que este modelo de venta unitaria resulta mucho más atractivo para el capital value add ya que los retornos objetivo son mucho más elevados, especialmente en mercados donde la elasticidad de precios es mayor como Madrid u otras grandes capitales de provincia, donde la capacidad de trasladar un mayor precio de venta consigue justificar la salida unitaria de los activos en lugar de mantenerlos en alquiler.

Entre un 5% y un 8% del parque

El Banco de España señala que alrededor del 8% del parque de vivienda en alquiler se encuentra en mano de sociedades. Los expertos calculan que un 5% son inmuebles que pertenecen a grandes propietarios, como fondos, socimis (sociedades cotizadas de inversión en el mercado inmobiliario) o entidades financieras.

“En España, la presencia de inversores institucionales en el mercado del alquiler sigue siendo relativamente reducida. De forma orientativa, se sitúa en torno al 5% del total del parque en alquiler, lo que equivale aproximadamente a unas 120.000 viviendas bajo gestión de socimis, fondos y otros inversores institucionales”, recalca Javier Kindelán, socio de inmobiliario de PwC. “En países como Alemania, por ejemplo, el nivel de institucionalización es muy superior, con grandes plataformas y gestores que cuentan con carteras de una escala muy relevante, en algunos casos con más de un millón de viviendas bajo gestión. Esta diferencia pone en contexto el amplio recorrido que aún tiene el mercado español en términos de profesionalización y escala”, añade.

Mayor rentabilidad

Los grandes propietarios que están vendiendo sus carteras no lo hacen porque el alquiler no les interese. “En la mayoría de los casos no se trata de una falta de interés en el producto, sino de una cuestión de ciclo inversor y cumplimiento del plan de negocio”, refleja el socio de PwC. Este experto explica que, sin embargo, en el lado del comprador no aparecen los fondos core (los más estables, conservadores y a largo plazo) que mantengan el negocio de las grandes carteras de alquiler, sino los de valor añadido que buscan más rentabilidad.

Y esa es una de las claves para privatizar estas carteras, ya que es una fórmula con mayor rentabilidad para los compradores. Kindelán detalla que el alquiler residencial tradicional ofrece hoy rentabilidades relativamente ajustadas, en torno al 3,5% al 4%, mientras que en los últimos años han existido alternativas en renta fija con retornos similares o incluso superiores y menor nivel de riesgo. Sin embargo, los márgenes en la venta pueden duplicar y triplicar esos retornos, indican los expertos. “En este tipo de estrategias, el capital que está activo es de perfil más value add, con objetivos de rentabilidad que, en muchos casos, se sitúan por encima del 10%”, detalla el experto de PwC.

Patricia García de Ponga, responsable de residencial de CBRE, cree que la privatización de carteras de vivienda en alquiler no responde a un problema estructural del mercado del alquiler en España -que opina que seguirá creciendo- sino que responde fundamentalmente a un cambio en el entorno macroeconómico y financiero. “La combinación de tipos de interés más elevados, un encarecimiento significativo de la financiación, una mayor intervención regulatoria en determinados mercados -especialmente en materia de limitación de rentas- e inseguridad jurídica y, al mismo tiempo, un fuerte crecimiento de los precios de venta de la vivienda, ha llevado a muchos inversores institucionales a replantear sus estrategias de asignación de capital”, resalta.

“Mantener los activos en alquiler implica asumir retornos más contenidos y prolongados en el tiempo, mientras que la venta permite capturar valor de forma inmediata, aprovechando el ciclo alcista en precios de venta. Este diferencial se ve reforzado por la escasez de suelo finalista y el limitado volumen de obra nueva en relación con la demanda existente”, agrega García de Ponga, quien recuerda que la privatización de grandes carteras va a suponer “una reducción del parque de alquiler profesionalizado”.