¿Quiénes son los nuevos inversores que están comprando grandes centros comerciales en España? | Empresas

Hasta no hace mucho, la decisión de comprar un centro comercial era vista como una muy mala idea. El miedo al impacto del auge del comercio electrónico provocó una parálisis inversora en este tipo de activos inmobiliarios. Pero en los últimos tiempos han aparecido nombres como Hines, Castellana y Lighthouse que han protagonizado grandes operaciones. Y es más, han desembarcado otros nuevos nombres que están entrando en este mercado en España, como el Banco Santander asociado con la gestora Rivoli, Henderson Park, L Catterton, Atitlan, los mexicanos de Cojab y López Real Inversiones 2021, la empresa de José Luis López Fernández, conocido como El Turronero.

Este interés está provocando una evolución al alza en el volumen invertido en este tipo de activos, según recoge la consultora inmobiliaria JLL. Las cifras hablan por sí solas. En 2023, de los 1.061 millones de euros en transacciones en todo tipo de activos de retail (también locales comerciales y supermercados), solo 121 millones se destinaron a comprar centros comerciales. El año pasado, el dato de retail alcanzó los 2.737 millones, de los que 1.537 millones correspondieron a centros, en una cifra en la que JLL incluye la opa sobre el operador Lar España.

El ritmo de 2025 también es elevado. JLL recoge que de los 1.445 millones de volumen en transacciones de retail en el primer semestre, 924 millones corresponden a adquisiciones de centros comerciales, o lo es que lo mismo, un 64% del total.

Gran parte de las inversiones en centros han llegado, precisamente, de nuevos nombres que desembarcan en España. Concretamente, del pasado año, el 32% del volumen correspondía a estos recientes protagonistas y, en lo que va de año, ese porcentaje llega al 42%.

En los más dinámicos de este año destaca especialmente Rivoli, una gestora española que se ha asociado el Santander en operaciones en los que los grandes clientes del banco coinvierten en las adquisiciones. Por ejemplo, en febrero Rivoli cerró la compra a Intu del 50% de Madrid Xanadú por 200 millones y, unos meses más tarde, se hizo con la propiedad vizcaína Ballonti por 120 millones. Y el año pasado ambos socios habían inaugurado su alianza con la adquisición de Moraleja Green.

Otro de los nombres recién desembarcados en el sector es el del empresario azulejero Felipe Peraire, que el pasado año pagó 140 millones al fondo alemán ASG por tres propiedades (Som Multiespai en Barcelona, Ruta de la Plata en Cáceres y Zubiarte en Bilbao). También en 2024 apareció el fondo británico Henderson Park, protagonizando la compra de Islazul, uno de los grandes centros comerciales de Madrid y que dio el pistoletazo de salida a este tipo de transacciones de gran tamaño. En este caso desembolsó algo más de 200 millones.

Entre los nuevos actores se encuentra el fondo L Catterton, que compró a inicios de 2025 parte del centro Los Fresnos en Gijón. Esta firma está vinculada a Bernard Arnault, el multimillonario francés dueño del grupo de lujo LVMH.

En 2024 entró igualmente en el sector López Real Inversiones 2021, la empresa de El Turronero, que se hizo con La Fuensanta en Móstoles (Madrid) y este año se ha hecho con La Farga en L’Hospitalet de Llobregat (Barcelona). Este empresario gaditano también cuenta con una alianza con el Atlético de Madrid para levantar una zona comercial y de ocio en su Ciudad del Deporte junto al Riyadh Air Metropolitano.

Otro grupo empresarial familiar, en este caso mexicano, la firma Cojab, se estrenó en España con El Mirador de Cuenca, Alzamora en Alcoi (Alicante) y Odeón en Ferrol (A Coruña), tras alcanzar un acuerdo con el fondo Patron y el vehículo familiar Eurofund.

Otro recién llegado al sector es Atitlan -el grupo inversor de Roberto Centeno (yerno de Juan Roig, fundador de Mercadona) y Aritza Rodero-, que el pasado año desembarcó en Equinoccio Park, en Majadahonda (Madrid), tras pagar alrededor de 35 millones al gigante francés Unibail-Rodamco-Westfield (URW).

Augusto Lobo, responsable de retail en la consultora JLL, explica que hasta 2017, el centro comercial era un activo muy demandado. “Pero empezaron las dudas sobre cómo iba a impactar el ecommerce. Esto llevó a que el apetito inversor se enfriara porque se iba a enfrentar a un posible problema de que el online fuese destructivo para los centros comerciales”, recuerda. Después vino el Covid y esa tesis se reforzó aún más. Pero este experto destaca que las tiendas se han adaptado al cambio “y los que mejor se han adaptado son los que tenían la infraestructura física para trabajar a la vez el comercio físico y el online”, asegura, ya que ofrece a las marcas márgenes operativos mejores que las firmas 100% online.

Lo que ha ocurrido es que, ante la falta de compradores, estos piden a los vendedores que bajen el importe para cerrar una transacción, lo que otorga más yield o rentabilidad a cambio de asumir más riesgo. Así, se han vendido relevantes centros con rentabilidades anuales entre el 7% y el 9%, mayores que las de otros tipos de activos como los edificios de oficinas, los hoteles o las naves logísticas.

“Se ha empezado a ver que las cifras operativas iban a mejor: ventas, subiendo; ocupación de los centros, subiendo; las afluencias, incrementándose”, afirma el directivo de JLL. “Hay veces que quien está fuera del sector y lo mira sin prejuicios es quien, a lo mejor, lo ve desde una perspectiva distinta y ha visto la oportunidad en un precio que en realidad estaba sobrevalorando los riesgos”.

Un poco anterior a estos nuevos nombres apareció un nuevo jugador en este mercado, la firma de capital sudafricano Lighthouse, inmobiliaria que tiene su domicilio en Malta y operativamente cuenta con una sede en Ámsterdam. En tres años ha creado una cartera de seis centros en España. En 2022 compró Torrecárdenas en Almería, un centro valorado en 169,7 millones, en 2024 se hizo con H2O en Rivas Vaciamadrid (111,5 millones), Salera en Castellón (175,8 millones) y Espai Gironés (168,2 millones), y en 2025 ha engordado el portfolio con Espacio Mediterráneo en Cartagena (140 millones) y Alcalá Magna en el Corredor del Henares por 90 millones.

Otra inmobiliaria de capital sudafricano muy activa en el sector en los últimos años es Castellana Properties, que este año ha adquirido uno de los grandes complejos comerciales del país, Bonaire en Valencia por 305 millones. También ha desembarcado con fuerza el fondo estadounidense Hines, en esta ocasión mediante una operación corporativa, ya que el pasado año lanzó una opa por Lar España, una sociedad propietaria de más de una decena de centros.

Todos estos nombres se suman a propietarios tradicionales de centros en España, como son los operadores franceses Klepierre, URW, Carrefour Propeties, Carmila, LSGI; las socimis (sociedades cotizadas de inversión en el mercado inmobiliario) Merlin Properties y las mencionadas Lar España y Castellana; la inmobiliaria General de Galerías Comerciales del empresario Tomás Olivo, o la húngara Indotek, que también aterrizó en el país en los últimos años.

“El listado de posibles compradores es cada vez mayor. Hace tres años era superlimitado”, asevera Lobo. “Lo que ha pasado durante el último año y medio es que cada proceso de venta ha generado nuevos interesados. Hoy en día tienes una diversidad de inversores muy grandes: socimis, los clásicos del sector, capital latinoamericano, vehículos de inversores privados o gente nueva como L Carltenton, por ejemplo”.