Pere Viñolas (Colonial): “No hay solución al problema de la vivienda sin respuesta conjunta pública y privada” | Empresas

Pere Viñolas (Barcelona, 63 años) es el consejero delegado de una de las históricas inmobiliarias españolas, nacida en los años cuarenta del pasado siglo. La compañía acaba de cambiar su nombre a Colonial SFL tras haberse fusionado con su filial Société Foncière Lyonnaise (SFL), que cotizaba en Francia. Viñolas es el directivo sobre el que recae una etapa alejada ya de la antigua Colonial que sufrió el estallido de la burbuja inmobiliaria. La empresa se convirtió en socimi (sociedad cotizada de inversión en el mercado inmobiliario), un tipo de firma que cotiza vía dividendos obligatorios y no por Sociedades, y que es propietaria fundamentalmente de edificios de oficinas en París, Madrid y Barcelona. Colonial se ha reencontrado dos décadas después con CriteriaCaixa como accionista, cotiza en el Ibex 35 y acaba de entrar en el negocio de oficinas para empresas científicas y tecnológicas aliada con el fondo Stoneshield.

Pregunta. ¿Por qué se ha hecho la fusión con la filial francesa SFL?

Respuesta. Porque básicamente siempre hemos operado como un grupo de dimensión europea, pero no teníamos la estructura jurídica para ello, que era herencia de la historia de Colonial y de SFL. Ha sido un proceso complejo porque, aunque parezca mentira, hay pocos precedentes de fusión entre una cotizada española y una francesa. Somos un grupo europeo con presencia en España y Francia.

P. ¿Qué ventajas tiene ser una sola compañía?

R. Una sola gobernanza corporativa, una integración de todas las áreas de la compañía, generación de sinergias y simplificación de funcionamiento porque al final eran dos empresas cotizadas coexistiendo.

“Buscamos incrementar los ingresos en rentas en 100 millones”

P. ¿Y por qué mantienen los dos nombres?

R. Hay un fondo de comercio importante tanto en Colonial como en SFL. Colonial tiene una muy buena reputación en todas partes y SFL también, porque es una compañía con 140 años de historia y sobre todo en Francia tiene un magnífico reconocimiento. Es, por tanto, una forma de preservar fondos de comercio de las dos partes.

P. Teniendo en cuenta que gran parte de la cartera del grupo está en París, ¿quieren seguir siendo una empresa española?

R. Lo somos. Nuestra sede está en Madrid y la estructura central está en España y así debe seguir siendo.

P. Colonial tiene un buen castigo bursátil en España, ¿no se le pasa por la cabeza llevar el grupo a la Bolsa en París?

R. No. Estamos muy cómodos como estamos. La realidad es que nuestras acciones ya se venden en mercados globales independientemente del país donde tengamos admitidas las acciones. Al final, estar en el marco español, y estamos encantados en priorizar el marco regulatorio de aquí y la supervisión de la CNMV. Y finalmente hay un ejercicio de coherencia, somos una empresa española. Por lo demás, somos una compañía global y multinacional y los negocios tendrán que pasar donde tengan que pasar, algo que no está relacionado donde tengas la sede.

P. La evolución de Colonial en Bolsa en el año está por debajo de la del Ibex e incluso es negativa en los últimos 12 meses. ¿Por qué?

R. Llevamos una temporada, en los últimos 24 a 36 meses, que se ha alejado la inversión del mundo inmobiliario cotizado. Si se analizan las compañías del sector, en general, tiene esta tónica. El real estate hoy está en la parte baja de las prioridades del mundo de la inversión, que está priorizando otro tipo de sectores. Consideramos que es un tema global y coyuntural.

P. Pero el diferencial es grande entre la capitalización en Bolsa y lo que realmente valen sus activos inmobiliarios, que es mayor. ¿Eso les puede colocar como objetivo de una opa?

R. Es una dinámica sectorial. En nuestro caso, lo que se ha producido es la entrada de muchos inversores que creen en la compañía y sus fundamentales en los últimos años, como CriteriaCaixa.

P. Una vez que parece finiquitado el procés, ¿por qué no vuelve a Barcelona la sede social que fue a Madrid en 2017?

R. No se ha producido ese debate.

P. ¿Por qué?

R. No tengo mucho más que añadir. No se ha generado este debate porque quizá se ha entendido que no tocaba.

“Nuestra sede está en Madrid y la estructura central está en España y así debe seguir siendo”

P. La última ampliación de capital fue asumida por CriteriaCaixa, ¿qué les aporta ese socio?

R. Difícilmente puedo tener un socio mejor tanto en su dimensión como en su estrategia y capacidades. También la visión de creación de valor a largo plazo de manera sostenible. Es una magnífica noticia que Criteria y Colonial se hayan reencontrado de nuevo.

P. Justo con esa ampliación de capital de Criteria en activos, no monetaria, entró en su cartera la vivienda en alquiler. ¿Están cómodos con el residencial a pesar del ruido político que genera la vivienda?

R. Nuestra estrategia es que tenemos un foco de actividad de alta gama, prime en nuestro argot, en el mercado de oficinas y este objetivo es estratégico y a largo plazo. Luego tenemos una segunda dimensión, y en la medida en que nos consideramos expertos en transformación urbana, pues tácticamente podemos tener exposición a otros segmentos de actividad. Así que la vivienda la vemos más en este ámbito que en el estratégico.

P. Teniendo en cuenta que vuelve de vez en cuando el debate político sobre las socimis y su relación con la vivienda, ¿les merece la pena el posible daño reputacional de ser caseros?

R. La vivienda es extremadamente residual para nosotros, no llega ni al 2% de nuestra cartera. Es prácticamente irrelevante. Es cierto que en el debate de las socimis sí que se ha producido muchas veces una desconexión entre el debate político, muy centrado en el sector residencial, y la realidad fáctica de las socimis en España, cuya presencia en el residencial es ninguna o prácticamente irrelevante.

“Las socimis no se inventaron para eludir la imposición”

P. ¿Cómo ve el debate, que suele venir desde el arco parlamentario de la izquierda, de acabar con las ventajas fiscales de las socimis?

R. Es un debate que necesita de mayor profundidad o de cierta pedagogía. La realidad es que las socimis no se inventaron para eludir la imposición, sino como mecanismo de tributación de una manera distinta, más en sede del accionista que en la sede de la empresa, emulando la tributación que sucede en el mundo del ahorro. La realidad es que no hay una menor captación de impuestos por parte del Estado, probablemente hay una captación mayor. Lo que seguramente hay es una atracción de la inversión internacional, ya que nos adaptamos a los mecanismos del ahorro internacional, que permiten exponer a España al interés de los inversores institucionales internacionales de una manera más eficaz. Si el debate es riguroso y centrado en el interés de España, incluso tributario, las socimis son una magnífica noticia.

P. ¿Por qué dice que puede haber incluso mayor recaudación con las socimis?

R. La tributación de las socimis es un tema de dónde y quién tributa, no si se tributa o no se tributa. Si haces que existan en España proyectos que de otra manera no existirían, el resultado no es de suma cero, es mejor que suma cero.

P. ¿Cuál es el siguiente plan de inversión de Colonial?

R. Colonial siempre busca generar valor adicional a través de transformar los activos que tiene. Actualmente, está centrado en cuatro grandes proyectos, dos en Francia y dos en España, en lo que buscamos incrementar los ingresos en rentas en 100 millones de euros adicionales.

P. ¿Por dónde quiere crecer Colonial?

R. El primer objetivo es profundizar en lo que hemos hecho. Colonial es por un lado una colección de activos inmobiliarios de primer orden, que tenemos que gestionarlos bien. Lo segundo es abrir un poco el ámbito a la transformación urbana, la visión más táctica de cómo añadir más valor. Ahora mismo estamos haciendo un hospital en Barcelona y hay planteados otros proyectos de residencias de estudiantes y flex living en Madrid. Hemos hecho residencial, que vendimos en Méndez Álvaro en Madrid, y acabamos de inaugurar un museo en París, donde ya hicimos un hotel con mucho éxito. Por tanto, en ser un poco más agnóstico en el uso final de los activos.

“Colonial tiene que estar en proyectos de inversión que supongan un 10% de su balance y eso es más de 1.000 millones de euros de forma recurrente”

P. ¿Tiene un objetivo de inversión para los próximos años?

R. No. No lo hay específicamente numérico. Sí que hay una visión de Colonial como una compañía que regularmente tiene que estar en proyectos de inversión que supongan un 10% de su balance y eso es más de 1.000 millones de euros de manera recurrente, de su patrimonio invertido en la generación de nuevos proyectos.

P. ¿Coincide con otras opiniones respecto a que España se ha convertido en un polo para invertir en inmobiliario para el capital extranjero?

R. El ahorro mundial disponible para el sector inmobiliario mantiene una vitalidad importante. España tiene una posición relativa a otros países muy interesante.

P. Como sabe, existe en España el problema de acceso a la vivienda, en alquiler y compra, sobre todo para los jóvenes. Parece que las Administraciones están empezando a actuar pero los precios siguen subiendo. ¿Por dónde ve una solución?

R. Lamentablemente no hay ninguna solución mágica al tema de la vivienda a corto plazo, porque es obvio que como necesidad básica y en términos muy grandes de magnitudes, para atender esta demanda hay que tener una oferta que no se puede crear de la noche a la mañana. Si hablara del mercado libre, en términos generales, me apunto a la tesis de lo que falta ante todo es oferta. Y por tanto los mecanismos que ayuden a que haya más oferta son bienvenidos. Si hablamos del segmento de población que necesita más protección, creo que obviamente lo que hay es un déficit acumulado histórico de las Administraciones públicas en vivienda, en comparación con otros países, que necesita un cambio de dinámica muy relevante. Vista la magnitud del problema, difícilmente se puede dar una solución al problema si no hay respuesta conjunta a pública y privada a esta situación. Hay que fomentar la oferta para que todo el mundo tenga un acceso normal a la vivienda.