Monitorizar el mercado y trabajar en común, la fórmula para evitar el auge del alquiler turístico | Vivienda | Economía

Monitorizar el mercado del alquiler de forma continuada, poner de acuerdo a las distintas administraciones para que se coordinen entre sí a la hora de fijar sus regulaciones y que todas ellas inviertan en herramientas que permitan llevar a cabo un intercambio de datos fluido, pasan por ser las únicas herramientas capaces de impedir que la expansión de plataformas como Airbnb transforme (para mal) los barrios residenciales en los que vienen expandiendo en los últimos años. Estas son las principales recomendaciones que ofrece el estudio The economic impacts of shortterm rentals and regulations: A literature review (El impacto económico de los alquileres a corto plazo y la normativa: revisión bibliográfica), publicado este miércoles por Fedea, el think tank apoyado por el Banco de España y algunas de las grandes empresas del Ibex.

El informe, elaborado por Alberto Hidalgo y Francisco Javier Velázquez, evalúa las distintas investigaciones que se han llevado a cabo sobre el impacto que los alquileres turísticos de corta duración que promueven plataformas como Airbnb por todo el mundo. De acuerdo con los datos obtenidos, los autores evidencian que la proliferación de este tipo de fórmulas de alojamiento de corta estancia han “reconfigurado economías urbanas y turísticas a gran escala”, dando pie a una expansión más allá de las áreas hoteleras, y “canalizando la demanda turística directamente hacia los barrios residenciales”.

Bajo esta premisa, la literatura económica analizada por los investigadores pone de manifiesto que los short term rental (STR, alquileres de corta duración en sus siglas en inglés) aportan “variedad y flexibilidad” frente a un sistema hotelero rígido, “especialmente durante periodos de alta demanda”, al tiempo que amortiguan picos de precios cuando la capacidad hotelera es insuficiente. “Los STR […] permiten escalar oferta rápidamente y cuellos en temporadas punta”, indica el texto.

Esta redistribución espacial del gasto “hacia áreas residenciales” eleva la actividad y el empleo, especialmente en restauración, ocio y servicios de proximidad. El informe, que analiza estudios particulares focalizados en ciudades como Madrid, Barcelona, Nueva York o Chicago, indica que en la capital madrileña “cada 14 habitaciones de Airbnb adicionales en una sección censal se asocian con un establecimiento más de comida y bebida, y 11 trabajadores más en el sector”. Además de esto, la proliferación de este tipo de pisos turísticos también favorece la “renovación residencial”, y favorece el “efecto ingreso” para aquellos propietarios residentes, pese a que estos anfitriones son “heterogéneos”, y a que estos beneficios se concentran en operadores con mayor capacidad.

Sin embargo, la cara negativa en cuanto a la afectación que provocan la mayoría de los alquileres de corta duración en los barrios residenciales en los que se asientan actúa de contrapeso a la hora de adjetivar su presencia. La concentración de pisos turísticos eleva los precios de los inmuebles y las rentas del alquiler que piden por ellos, atrae a inversores y compradores de segundas residencias, reduce la oferta del alquiler de temporada y debilita la cohesión social de los barrios. Según algunos de los informes que vertebran el estudio, la “transitoriedad” que introducen los STR provocan un aumento de delitos como hurtos y de las molestias asociadas al ruido. Sin embargo, el mayor debe en su balance es que se produce una “pérdida de servicios esenciales” para quienes viven en estos barrios.

Menos dureza

Para evitar que estos efectos negativos desnaturalicen la zona, el estudio valora la eficacia (o no) de las medidas que se están imponiendo desde distintas administraciones para su contención. Sobre esto, los autores consideran que las restricciones a estos pisos turísticos “elevan las tarifas hoteleras” y reducen el gasto y la actividad en restauración de los barrios residenciales. “La efectividad depende menos de la dureza de la norma que de la capacidad de ejecución de la misma y del acceso a los datos”, incide el documento. Sin acuerdos de datos, las medidas fiscales y las administrativas “se quedan en lo simbólico”.

La forma de favorecer estos impactos buscados debe pasar por valorar los efectos no desde una perspectiva general, sino atendiendo a las particularidades de cada uno de los territorios, y de la propia oferta. Usar restricciones por zonas y umbrales de densidad acompañadas de una fiscalización densa podría evitar que se produjeran desplazamientos hacia barrios limítrofes o municipios vecinos.

Lo que sí resulta imprescindible, consideran los autores, es monitorizar y evaluar de forma continua; ajustar instrumentos periódicamente y coordinar los niveles de actuación de los distintos gobiernos. “La regulación de los STR es un proceso de gobernanza, no una intervención puntual”, aducen.