La opa de Neinor a Aedas abre dudas sobre la inversión en futuras operaciones urbanísticas | Empresas

Uno más uno no son dos. Al menos en el ámbito empresarial. Distintas fuentes del sector inmobiliario temen que la opa de la promotora residencial vasca Neinor a Aedas dé como resultado una empresa que en conjunto invierta menos en el necesario desarrollo de suelo en operaciones urbanísticas, en un momento en que hay una escasez de solares finalistas para levantar viviendas. Otras voces, como la patronal del sector, niegan que vaya a tener un efecto relevante.

“Obviamente, la inversión conjunta en desarrollo de suelo en una sola empresa será menor que ambas compañías por separado”, afirma un directivo de una consultora inmobiliaria. “Habrá sectores en los que estén ambas empresas y a Neinor después de la opa no le interese tanta exposición a una zona en concreto. Además, es probable que quiera reducir el riesgo conjunto a los desarrollos urbanísticos”, agrega.

Neinor anunció en junio la opa sobre su rival Aedas, en una operación valorada en alrededor de 930 millones de euros después de reducir la oferta tras el reparto de dividendo aprobado por Aedas. En vez de 24,485 euros desembolsará 21,335 euros por acción. Junto a Metrovacesa, se trata de las dos grandes promotoras cotizadas en España y dará como resultado la mayor del sector. La empresa resultante tendrá suelos con una capacidad para construir más de 43.000 casas.

Esta transacción llega después de que la empresa vasca alcanzara un acuerdo de compra con Castlelake, que controla el 79% del capital de Aedas, en un pacto en el que se ha comprometido a vender su participación al rival.

Alejandro Bermúdez, consejero delegado de la consultora Atlas Real Estate Analytics, opina que es relativamente difícil de adivinar qué sucederá después de la opa, dado que probablemente ni siquiera Neinor haya establecido aún esta política. “Depende mucho de si la nueva filosofía imperante es la de Aedas o la de Neinor. La lógica nos indica que habrá una fase inicial en la que se sumen las presencias de ambas promotoras en los desarrollos, y que quizás haya alguna desinversión en suelo para ganar liquidez y reducir exposición a un mismo desarrollo”, afirma.

“A medio plazo la sensación que tenemos es que el resultado en cuanto a exposición al desarrollo de suelo será menor que la suma de ambas promotoras, pero superior a las cifras de una sola de ellas, ya que lo lógico sería aprovechar las zonas en las que cada promotora es más fuerte, como Neinor en el norte de España y Aedas en Levante y Sur. No obstante, esto dependerá mucho de cómo se integren los equipos de desarrollo de suelo de ambas promotoras”, añade Bermúdez.

Sin embargo, Antonio de la Fuente, responsable de residencial de la consultora Colliers, cree que la unión no será relevante respecto al desarrollo de suelo. “Entiendo que puede ser presumible que una sola empresa, en vez de dos, reduzca la exposición a operaciones futuras. Pensamos que no. Neinor va a ser a partir de ahora candidato de entrar en todas las operaciones de suelo que haya en España por su volumen diversificación y la capacidad que va a tener de atraer nuevos inversores que quieran tener exposición al sector promoción residencial. Este movimiento les va a convertir, todavía más, en el sospechoso habitual de todas las operaciones”.

“Como mucho pensamos que veremos a Neinor dando entrada a socios en algunos proyectos, pero reteniendo siempre ellos la gestión y manteniendo una participación minoritaria”, cree De la Fuente. “No vemos a Neinor desvinculándose completamente de grandes operaciones de suelo”.

Desde APCEspaña, la patronal del sector, consideran igualmente que la integración de dos grandes promotoras no debería implicar variaciones significativas en el volumen de inversión en desarrollos urbanísticos, ya que el mercado promotor en España está muy atomizado. “Lo lógico sería entender que una compañía de mayor tamaño y con más recursos financieros pueda tener más capacidad de acometer proyectos de envergadura, afrontar la urbanización de grandes ámbitos y acelerar la transformación de suelo en vivienda, pero ello depende también de la posición de control, o no, en los desarrollos urbanísticos en los que estuviera la nueva compañía”, apuntan.

En qué desarrollos coinciden

El desarrollo urbanístico de suelo supone habitualmente un largo plazo en trámites y un muy elevado coste en urbanización para los dueños de los terrenos, que suelen ser las propias promotoras que edificarán en un futuro. Como grandes inmobiliarias, tanto Neinor como Aedas han ido apostando por comprar suelo en ubicaciones donde se prevén avances urbanísticos. Actualmente, Neinor cuenta con más de 2.500 viviendas en desarrollos urbanísticos, revelan desde la promotora.

Ambas empresas coinciden como propietarios, de hecho, en grandes planes como en la conocida como Estrategia del Sureste de Madrid, donde se prevé construir más de 100.000 viviendas en cinco barrios: Valdecarros, Los Berrocales, El Cañaveral, Los Cerros y Los Ahijones. De esos planeamientos urbanísticos coinciden en cuatro, entre ellos Valdecarros (el mayor con más de 51.000 viviendas planeadas) y excepto en Los Cerros, donde solo tiene suelo Aedas, según datos de la consultora Atlas Real Estate Analytics (ver gráfico).

En Madrid, además, ambas inmobiliarias están presentes como dueñas de terrenos en Retamar de la Huerta (Alcorcón). Igualmente coinciden en Entrenúcleos, en Sevilla, y en la capital malagueña.

“En cualquier integración empresarial es habitual que se revisen las carteras de suelo para optimizar la posición”, indican desde APCEspaña. “Es razonable que, si se detectan solapamientos excesivos en determinados ámbitos, pueda haber rotación de activos para equilibrar riesgos y reforzar la diversificación. Este tipo de ajustes forman parte de la gestión normal de cualquier compañía del sector y, en todo caso, contribuyen a dinamizar el mercado de suelo, al poner producto disponible para otros operadores”.

El problema de los tiempos

Las empresas del sector se quejan constantemente de los largos procesos regulatorios y los reveses judiciales que tumban planes urbanísticos completos como el problema principal para el desarrollo de suelo. “Realmente, la clave para el desarrollo urbanístico es disponer de seguridad jurídica, estabilidad regulatoria y promover la colaboración público-privada de manera efectiva. Estos son los factores que verdaderamente condicionan la inversión en desarrollos urbanísticos”, afirman desde APCEspaña. “Lo que realmente determina el ritmo de transformación del suelo es la normativa urbanística, la agilidad de la tramitación administrativa y la disponibilidad de infraestructuras. El sector promotor necesita un marco regulatorio estable y previsible para planificar inversiones a largo plazo”.

Para De la Fuente, de Colliers, realmente la concentración que se produce tras la opa no va a ser tanta, si se tiene en cuenta la atomización que existe en el mercado de promoción residencial en España. “El desarrollo del suelo no se ve condicionado por la concentración que tiene este sector. En muchas ocasiones no son estas compañías promotoras cotizadas las que participan en la gestión del suelo desde las etapas, son otros inversores o propietarios con otro coste de capital y con una visión mucho más largoplacista, que es inevitable para la gestión de suelo”.