La incertidumbre jurídica lastra el despegue de la hipoteca inversa | Mercados Financieros

España tiene un problema muy serio de envejecimiento de la población y sostenibilidad del sistema de pensiones. Y España tiene un patrimonio inmobiliario muy grande en manos de los particulares. Expertos de todo signo han unido los puntos para señalar que la licuación de esos activos —su conversión de estado sólido a gaseosa liquidez— es una de las bazas más claras para lidiar con el desafío de las pensiones. El producto estrella para lograrlo es la llamada hipoteca inversa —impulsada por algunos de los gigantes del sector financiero como Santander, Caixabank o Mapfre—, pero las cifras no son muy halagüeñas.

Este tipo de préstamo conlleva que la persona mayor logre financiación poniendo como garantía la casa en la que vive. Al fallecer, sus herederos pueden decidir si saldan la deuda y se quedan con la vivienda, o si prefieren venderla.

La idea no es nueva. Fue en 2007, poco antes de que estallara la crisis inmobiliaria en España, cuando se aprobó una ley que importaba esta figura del mundo anglosajón. Varias entidades financieras empezaron a promocionarla. Pero la idea no cuajó. Se habló de excesos con el ladrillo, de defectos en la comercialización que acabaron en los tribunales… Y la carpeta se enterró.

10 años después, varios grupos financieros desempolvaron el producto. CaixaBank trabajó desde 2019 en un piloto, aunque no lo rescató hasta mayo de este año. Se les adelantó una iniciativa conjunta de Banco Santander y Mapfre, que en noviembre de 2023 presentaron su hipoteca inversa, con una TAE del 5,99%.

Ambas entidades constituyeron al 50% una entidad financiera de crédito (EFC), Santander Mapfre Renta Vitalicia, que es quien concede el préstamo. La comercialización empezó en Madrid, con 101 oficinas de Mapfre y 127 oficinas del Banco Santander. Luego se extendería por el resto del territorio nacional. Sin embargo, en sus primeros dos años de vida apenas se han vendido 300 créditos de este tipo.

“No estamos defraudados”, explicaba la semana pasada en un foro financiero Antonio Huertas, presidente de Mapfre. “Sabíamos desde el principio que se trata de un producto de nicho. Lo que sí que nos habría gustado es que se hubiera clarificado más la regulación”.

El directivo se refiere al compromiso recogido en la ley de crédito inmobiliario para que se elabore un código de buenas prácticas de la hipoteca inversa por parte del Banco de España y la Dirección General de Seguros y Fondos de Pensiones (DGSFP).

Javier Valle, director general de VidaCaixa (el brazo asegurador de CaixaBank), comparte la visión de Huertas, y reconocía que en la comercialización del producto están detectando “mucha lentitud”. En el mismo foro argumentaba que “si la ley marca que hay que sacar adelante ese código de buenas prácticas, sería bueno que se hiciera ya, para clarificar las cosas y que hubiera mayor comodidad para las entidades”. El directivo defendió que se trata de un producto “muy interesante” pero en el que “tanto el cliente como sus herederos tienen que tener perfectamente claro todas las ventajas e inconvenientes”.

El presidente de Mapfre fue incluso más lejos al decir que “ni siquiera el Banco Central Europeo tiene clara la conveniencia” de la hipoteca inversa.

El banco EBN y la aseguradora Caser tienen sus propios formatos de hipoteca inversa, pero también con muy pocas operaciones firmadas.

El caso es que, a la espera del mencionado código de buenas prácticas, la legislación existente ya es muy garantista. Para su comercialización siempre tiene que haber un asesor independiente. Este debe informar en detalle sobre el producto tanto a la persona mayor (de más de 65 años) como a sus deudos. Si los herederos no quieren acudir a ese asesoramiento, no podría realizarse la operación.

En uno de los ejemplos facilitados por Mapfre, una persona de 80 años, que tuviera una casa valorada en 450.000 euros, podría obtener una renta mensual de 980 euros hasta que cumpla los 94 años (su esperanza de vida). Al fallecer, los herederos deciden si quieren saldar la deuda —que ascendería a unos 225.000 euros—, o si prefieren vender la casa para devolver el dinero a la entidad financiera.

Además de la hipoteca inversa, hay otras fórmulas de licuación del patrimonio inmobiliario. Una de ellas es la venta de la nuda propiedad: la persona mayor se deshace de la propiedad de su casa, pero mantiene el usufructo hasta su muerte. También está la alternativa del alquiler inverso (promovida por Pensium), con la que el mayor se queda en su vivienda pero como inquilino. Incluso Mutuactivos (el brazo inversor de Mutua Madrileña) ha lanzado un fondo que va a adquirir pisos de personas mayores de 65 años, “para facilitarles liquidez sin que tengan que dejar su domicilio”. Fórmulas variadas para convertir el ladrillo en efectivo que ayude a completar la pensión de jubilación.