El lujo de la vivienda nueva: cuesta un 43% más que la de segunda mano | Vivienda | Economía

La vivienda nueva se ha convertido en un artículo de lujo y en una utopía para la mayoría de la población. Su valor se encuentra, de media, un 43% por encima del precio de la vivienda de segunda mano; y en el último año se ha encarecido un 10,4% (7,6% descontando la inflación). La brecha entre ambas categorías de viviendas, que empezó a ensancharse a partir de 2015, suma ya dos años en su máximo. Las islas, la costa cantábrica y mediterránea, y los municipios situados en el área metropolitana de Madrid y Barcelona son los lugares más inaccesibles para comprar una vivienda de nueva construcción por su elevado precio, con el metro cuadrado alcanzando los 3.000 euros, al tiempo que la media nacional se ha colocado en los 2.567 euros, superando en un 17% los máximos de 2007. Todos estos datos, y la conclusión final que los encabeza, forman parte del último estudio elaborado por Tinsa by Accumin, la mayor sociedad tasadora de España. El estudio monitoriza el comportamiento del segmento residencial de obra nueva en 2025, un año en el que el mercado inmobiliario llegó a superar algunas de las cotas que se alcanzaron durante la burbuja inmobiliaria.

La falta de oferta nueva unida a una demanda desatada que se justifica por el fuerte crecimiento de la población en los últimos cinco años han llevado a que las viviendas de nueva construcción se hayan convertido en un bien inabarcable para muchas personas. En este tiempo, los precios del mercado han experimentado subidas continuadas por encima de las que han protagonizado los salarios ―la pérdida de 2021 y 2022 sigue sin recuperarse en términos acumulados―, que, en el caso de las viviendas nuevas, resulta en importes un 43% superiores a los que se dan en el segmento de las casas de segunda mano. Estas últimas llevan años protagonizando la mayoría de operaciones en el mercado inmobiliario.

El esfuerzo financiero que supone para las familias la compra de una vivienda nueva se situó el año pasado, a nivel nacional, en el 43% de la renta disponible; mientras que en los municipios con más compradores de perfil internacional, como Benidorm, Marbella o Torrevieja, este sacrificio prácticamente se duplicó: 80%. Por territorios, en 95 de las 127 localidades que analiza el estudio, el esfuerzo estuvo por encima del 35% y, por tanto, del límite que recomiendan muchos expertos (la ley estatal de vivienda considera que una casa es asequible cuando no se supera el umbral del 30%).

“Ante las necesidades de espacio de la población y el fuerte déficit de vivienda de obra nueva, la demanda se trasvasa de un segmento a otro, fomentando la absorción de vivienda de segunda mano y tensionando los precios”, señala Cristina Arias, directora del Servicio de Estudios de Tinsa by Accumin. Esta reconfiguración del mercado ha contribuido a que el nuevo producto residencial quede orientado “mayoritariamente a rentas altas y turismo, en vez de a paliar la escasez de vivienda habitual en los núcleos más poblados”, señala el informe en el que participa.

La hiperactividad que experimentó el mercado inmobiliario en 2025 le llevó a superar algunos de los hitos que se dieron durante la burbuja, dando como resultado un ecosistema aún más tensionado. En términos nominales, el valor de la vivienda de obra nueva se ha revalorizado un 82% desde los mínimos alcanzados en la crisis de 2008, y se sitúa ya un 17% por encima de los máximos de la burbuja de 2007. No obstante, según detalla el informe, se trata de una comparación engañosa, “al encontrarse sesgada por el efecto de la inflación durante el periodo histórico”.

Descontando el encarecimiento del coste de la vida, la obra nueva se ha revalorizado un 44% desde los mínimos alcanzados en 2008, y se mantiene un 18% por debajo de los máximos de la burbuja de 2007. En cuanto a la vivienda de segunda mano, esta se ha revalorizado un 21% desde los mínimos de 2008 descontando el efecto de la inflación, y se sitúa 38% por debajo de los máximos de 2007.

Sin mano de obra

Una de las explicaciones que justifican los constructores a la hora explicar por qué no se están levantando viviendas a un ritmo más elevado, es la de que los costes de los materiales son cada vez más caros. Pese a que estos se han estabilizado tras los fuertes repuntes que experimentaron entre 2021 y 2023; y a que en 2025 han crecido por debajo de la inflación, la escasez de mano de obra “contrarresta” esta rebaja, “justificando parte del crecimiento del precio final de la obra nueva”, señala el estudio.

En este contexto, pese a que los costes ya no presionan como antes, la actividad promotora tampoco termina de despegar con la intensidad esperada. Aunque el número de viviendas en proceso de construcción aumentó un 8,8% a nivel nacional en 2025, este incremento se queda muy por debajo del que se produjo el año pasado, y que resultó del 16,7%. Tomando como referencia los últimos cinco años, las provincias en las que más representativa ha sido la construcción de vivienda nueva han sido Sevilla, Madrid, Guadalajara, Valladolid, Málaga, Navarra, Almería, Alicante y Álava. “En todos los casos se trata de polos de empleo, focos turísticos y ubicaciones secundarias bien conectadas con el polo de empleo principal”, señala el texto.