Comprar una casa por 300.000 euros y acabar pagando 500.000: el precio real de adquirir una vivienda | Mercados Financieros

España vive una crisis de vivienda que impide el acceso, especialmente a muchos jóvenes, a adquirir un inmueble en propiedad. La falta de nuevas promociones, unida al apetito voraz de fondos de inversión y de particulares por adquirir casas y pisos para hacer negocio, ha llevado a que cada vez haya menos casas disponibles y a que las que quedan sean más caras. Pero el problema no es solo el encarecimiento del precio de los inmuebles: el coste real de comprar una vivienda es muy superior al que aparece en los anuncios.

Lo habitual para quien quiere comprar una vivienda es recurrir a una hipoteca. La financiación, necesaria en la inmensa mayoría de los casos para afrontar el pago de 200.000 euros, 300.000 o incluso importes superiores, permite acceder a la propiedad, pero también implica asumir una pesada carga financiera durante décadas que se debe devolver al banco.

Por ilustrarlo con números, comprar una vivienda de 300.000 euros en una gran ciudad, financiada con una hipoteca de 240.000 euros a 30 años con un tipo fijo del 2,9% —el precio medio según los últimos datos del INE— supone pagar en torno a 120.000 euros solo en intereses. Es decir, el comprador paga prácticamente la mitad adicional. Pero ese no es el único sobrecoste que hay que tener en cuenta.

A la compra hay que añadir los impuestos y gastos asociados, que se pagan inmediatamente. En una vivienda de ese importe, el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (o el IVA en obra nueva), junto con notaría, registro y tasación, elevan la factura en torno a un 10% o 12% adicional. Esto supone entre 30.000 y 36.000 euros más. Solo con estos conceptos —precio, impuestos e intereses— el coste total de comprar esa vivienda ya ronda los 450.000 euros.

A partir de ahí, entran en juego otros gastos. El IBI puede suponer entre 400 y 600 euros anuales en una ciudad como Madrid, lo que equivale a unos 15.000 euros en 30 años. Los seguros vinculados a la hipoteca, como el de hogar y vida, pueden añadir otros 15.000 euros en ese mismo periodo. Unos gastos de comunidad de unos 80 euros al mes sumarían otros 28.800 euros en 30 años. Si se suman todos estos elementos, el coste total aproximado de una vivienda de 300.000 euros puede situarse fácilmente en más de 500.000 euros a lo largo de tres décadas. Todo ello sin tener en cuenta posibles reformas y compra de muebles y electrodomésticos si la vivienda no los incluye o en el caso de que se le quiera dar un lavado de cara. Tampoco se incluyen gastos de mantenimiento.

Según explica Jordi Sánchez, director de ventas online de GoHipoteca, uno de los errores más frecuentes de los compradores primerizos es centrarse en el tipo de interés cuando el principal obstáculo es otro. “El problema no es optimizar la hipoteca, es acceder a ella”, señala. En la práctica, la mayoría de los compradores están condicionados por dos factores: el ahorro previo y los criterios de riesgo de los bancos.

Para adquirir la vivienda mencionada en el ejemplo, un comprador necesita disponer de al menos entre 90.000 y 100.000 ahorrados previamente, lo que supone el 20% que no financia el banco, más los gastos de compraventa. Una barrera que deja fuera a buena parte de la población. Cuando ya se dispone de ese dinero para acceder a la hipoteca, otro de los errores habituales es calcular únicamente la cuota mensual. Porque la carga financiera real es mucho más amplia. “El análisis correcto no es cuánto puedes pagar al mes, sino cuánto puedes asumir sin comprometer tu estabilidad financiera”, explica Sánchez.

Como se ha mencionado anteriormente, a la cuota hipotecaria se suman el IBI, los gastos de comunidad, el mantenimiento, los suministros y los seguros. En conjunto, estos costes pueden alterar significativamente la capacidad de pago del hogar. Por eso, aunque los bancos suelen fijar como referencia que la cuota no supere entre el 30% y 35% de los ingresos, los expertos recomiendan ir más allá y asegurarse de contar con un ahorro de entre el 20% y 25% de los ingresos que permita absorber imprevistos sin comprometer la estabilidad financiera.

“El primer paso antes de buscar vivienda es conocer la capacidad real de endeudamiento. No solo se trata de poder pagar la hipoteca hoy, sino de hacerlo con comodidad a lo largo del tiempo y sin poner en riesgo la estabilidad financiera. Muchos compradores no negocian ni comparan las condiciones de la hipoteca, y productos vinculados como seguros o tarjetas pueden encarecer la operación. El coste total de una vivienda puede aumentar de forma considerable cuando se tienen en cuenta todos los gastos asociados a lo largo del tiempo, lo que muestra la importancia de tener una visión completa del gasto antes de tomar la decisión de compra”, añade Laura Martínez, portavoz de iAhorro.

Una inversión no siempre segura

El problema en muchos casos se agrava cuando la idea detrás de la adquisición de vivienda es invertir para arrendarla. También explica, en parte, la presión al alza sobre los precios del alquiler en muchas ciudades. Para lograr una rentabilidad anual en torno al 5%, un propietario que compre el piso del ejemplo de 300.000 euros necesitaría situar el alquiler en unos 1.300 euros mensuales. Y eso sin tener en cuenta el resto de los gastos ni los impuestos, que merman la rentabilidad final.

Con esos 1.300 euros mensuales, el propietario tardaría unos 27 años en recuperar el coste del inmueble y de los intereses de la hipoteca, considerando que se mantiene alquilada durante todo el periodo. Si se tienen en cuenta todos los gastos de seguros, impuestos, mantenimiento y posibles reformas, tardaría entre 30 y 35 años en recuperar el coste total.

Entre los errores habituales está sobreestimar la revalorización, subestimar los plazos o ignorar los costes reales. La consecuencia, una rentabilidad baja o incluso negativa. “En comparación con otros activos, como un índice global de renta variable, la vivienda tiene alta concentración, baja liquidez y costes elevados. El retorno real puede ser moderado, y muchas operaciones mal planteadas generan beneficios nulos o negativos. A largo plazo, la inflación puede hacer que parezca que se ha ganado más de lo que realmente se ha ganado, por lo que es importante analizar siempre los resultados en términos reales y no nominales”, explica Laureano Gris, socio de la firma de asesoramiento financiero Norz Patrimonia.

El impacto de los costes totales también afecta a quienes adquieren vivienda pensando en revender a corto o medio plazo. Una persona que compre una vivienda por 300.000 euros y la venda unos años después por 350.000 puede pensar que ha ganado 50.000 euros por el camino, pero seguramente no solo no gane nada, sino que perderá dinero.

Un comprador que adquiere una vivienda por esos 300.000 euros aporta unos 90.000 euros iniciales (entre entrada y gastos). Si vende la casa cinco años después, habrá pagado ya cerca de 60.000 euros en cuotas hipotecarias. De esa cantidad, aproximadamente 33.000 euros corresponden a intereses y unos 27.000 euros a amortización de capital. A ello se suman unos 13.000-15.000 euros en gastos recurrentes (IBI, seguros, comunidad y mantenimiento). En total, el coste real asumido en ese periodo supera los 135.000 euros.

En el momento de la venta, además, todavía quedaría por devolver al banco en torno a 210.000 y 215.000 euros de hipoteca, a lo que se añaden los posibles costes de salida: comisiones de agencia, la plusvalía municipal y, en su caso, el IRPF por la ganancia obtenida. El banco también puede aplicar una comisión por amortización anticipada de la hipoteca —que puede llegar hasta el 2% durante los primeros años en hipotecas a tipo fijo—.

Con todo ello, el propietario necesitaría vender la vivienda por alrededor de 380.000 euros simplemente para no perder dinero. Es decir, una revalorización cercana al 25% en solo cinco años. Si el objetivo es obtener una ganancia neta de unos 30.000 euros, el precio de venta debería situarse por encima de los 410.000 euros, lo que implica subidas de más del 35%. En términos anuales, esto exige crecimientos sostenidos del entorno del 5% al 7%, un escenario que, como advierten los expertos, no siempre se cumple.

Aunque históricamente la tendencia en los precios de la vivienda en España ha seguido una senda alcista e inflacionaria, también ha habido periodos de bajadas de precio de los activos inmobiliarios. “La gran tradición de compra de vivienda de la cultura española suele hacer que esté claramente sobrevalorada frente a otras alternativas. Adicionalmente, la expectativa o creencia incorrecta de que la vivienda siempre sube, lo hace parecer la inversión más segura”, incide el asesor de Norz Patrimonia.

En este contexto, la comparación con otras alternativas de inversión ayuda a dimensionar el coste de oportunidad. Un comprador que destina 90.000 euros a la entrada y gastos de una vivienda y logra vender cinco años después con una ganancia neta de unos 30.000 euros, obtiene una rentabilidad aproximada del 33%, equivalente a cerca de un 6,6% anual. Ese mismo capital invertido en un fondo indexado a un índice como el S&P 500, que agrupa a las 500 mayores compañías de Estados Unidos —con rentabilidades históricas medias de entre el 7% y el 10% anual— habría generado entre 36.000 y 50.000 euros de beneficio en ese mismo periodo. Es decir, una rentabilidad acumulada de entre el 40% y el 60%. Eso sí, la inversión en el mercado también está sujeta a riesgos, las cifras se tratan de datos históricos y no están garantizadas.

Los expertos apuntan que eso no quiere decir que la vivienda sea una mala inversión, pero sí cuestionan una de las ideas más arraigadas en el imaginario español: que comprar vivienda siempre es la opción más rentable. En un entorno de precios elevados, costes crecientes y condiciones de acceso a la vivienda y financiación cada vez más exigentes, entender el coste real (y también el coste de oportunidad) es clave. Porque, más allá del componente emocional o vital, adquirir una vivienda es una de las decisiones financieras más importantes de una vida, y no siempre la más rentable.