Casas más caras un año después de la dana: los precios de compra suben hasta un 35% en las localidades afectadas | Economía

Todo hacía pensar que la devastación provocada por la dana el 29 de octubre de 2024 desplomaría el mercado de la vivienda en decenas de municipios valencianos donde el agua se llevó casi todo. No fue así. Un año después, y aun cuando queda mucho por reconstruir, las casas se han encarecido a una velocidad que nadie esperaba y el mercado ha dado un vuelco sustancial. De media lo han hecho un 16,8%, según un estudio de Gloval Analytics, la división de datos de la tasadora Gloval, que ha analizado la situación en 102 localidades. En algunas, las menos golpeadas por el temporal, los importes han crecido hasta un 35%, mientras que la oferta ha caído un 22% (en la provincia lo ha hecho un 17%, y en el conjunto de la comunidad, un 5,8%).

El informe La dana, un año después, que se difunde este martes y al que ha tenido acceso por adelantado EL PAÍS, calcula las variaciones de precios en el último año, desde octubre de 2024 hasta octubre de 2025. En el caso del alquiler, el aumento de rentas ha sido más contenido, del 5,7% anual, aunque hay áreas donde han crecido hasta un 20%. El análisis de la empresa de valoraciones evidencia un mercado más tensionado que antes, que no ha interiorizado el riesgo climático. Es decir, la consideración de zona inundable no ha afectado de forma negativa al valor de las casas.

La otra realidad que refleja es que la crisis de acceso a la vivienda no da tregua, ni siquiera tras una tragedia de la magnitud de la gota fría, que arrasó calles, negocios, viviendas y vidas. “El mercado residencial de venta ha superado las previsiones iniciales. La fuerte demanda y la contracción de la oferta, al haberse retirado del mercado los inmuebles más perjudicados, han provocado incrementos significativos en los valores y explican la rápida recuperación del mercado”, expone Karina Katrib, directora de Gloval Analytics. La experta señala que el volumen de ayudas y compensaciones públicas ha sido determinante: más de 16.600 millones de euros aprobados, 6.661 millones ya abonados y 3.644 millones canalizados por el Consorcio de Compensación de Seguros, según las cifras que se han hecho públicas y que recoge la tasadora.

La demanda se ha disparado alentada por compradores locales e inversores atraídos por la teórica oportunidad de adquirir un chollo. Prueba del empuje es que en los municipios perjudicados se han cerrado el 54,8% de las compraventas realizadas en la provincia de Valencia (sin la capital, ya que distorsionaría la muestra) en el primer semestre de 2025. “De 16.100 transacciones, 8.877 corresponden a los municipios afectados”, según Katrib, que ha usado para el estudio datos propios y de otras fuentes tanto privadas como públicas. “Es destacable que estos municipios han tenido un aumento mayor en el número de compraventas que el observado a nivel comunidad, provincia y localidades no afectadas”, prosigue.

La actividad se concentra

Aunque la distribución ha sido desigual. La mayor actividad se ha concentrado en las áreas que no se llevaron la peor parte del temporal. La clasificación de los pueblos de más de 10.000 habitantes donde más transacciones se han efectuado en el primer semestre del año la encabezan Albal y Utiel, con aumentos por encima del 60%. Por el contrario, Paiporta, Benaguasil y Picanya han registrado una reducción de más del 30%, entre otras cosas porque la oferta ha menguado. “Ya lo dijimos. La gente de esos pueblos que tiene sus casas, amigos y familia allí no se iban a ir a vivir a Albacete. Otra cosa es que podía haber un desplazamiento de la demanda, es decir, gente que estaba buscando por la zona la ha descartado porque se ha inundado y se ha trasladado a otra”, cuenta Nora García, presidenta de la Asociación de Inmobiliarias de la Comunitat Valenciana (Asicval). Añade que las inmobiliarias están trabajando “con normalidad, cuando hace un año pensaban que el mercado se iba a acabar”.

La demanda aprieta sobre una oferta que se ha contraído. Muchos inmuebles quedaron gravemente dañados o aún están en proceso de reparación. “Hay viviendas en las que aún no se ha podido entrar y que están en estado ruinoso”, afirma García.

La situación ha añadido tensión a un mercado muy caliente. “Si ya teníamos un problema en Valencia con la subida del precio, ahora tenemos un problema añadido porque hay poco producto y los precios van al alza. Ha habido pocos inmuebles afectados que hayan salido a la venta. La mayoría se han rehabilitado, están en proceso o sus dueños no han hecho nada. Quizá los bajos se han resentido algo más en precios, pero en el resto es como si no hubiera pasado la dana”, dice Vicente Díez, quien reside en Catarroja y es vicepresidente primero y portavoz del Colegio Oficial de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de Valencia.

Cuenta Díez que estos bajos son locales convertidos en viviendas cuyos dueños no tenían seguro y los han sacado al mercado. “Ahí podía haber alguna oportunidad, pero nunca chollos”. Además, prosigue, necesitan una inversión para su rehabilitación muy importante de no menos de 50.000 euros, por lo que se requiere pago al contado. “Solo por pintar un piso de 100 metros cuadrados las empresas de reformas, que no dan abasto, están pidiendo 3.000 euros”, añade.

El resultado es que los precios en las poblaciones golpeadas por la catástrofe han tomado carrerilla en el último año: han subido casi un 17% de media. El dato ha superado ligeramente la variación anual en la provincia de Valencia, que ha sido del 14,6%; en la Comunidad Valenciana, del 15,7%, y a nivel nacional (en torno al 15%). Aun así, el precio por metro cuadrado, de 1.585 euros, sigue siendo más económico que en los ámbitos no afectados (1.725 euros), la provincia (2.060 euros) y la comunidad (2.284 euros).

De los 102 municipios analizados, la firma Gloval ha podido sacar conclusiones de 81. El 88% registra aumentos de precio y únicamente ligeras bajadas o precios estables en el 12% restante, que se corresponden con poblaciones pequeñas. Los mayores incrementos de precios, de hasta el 35%, se han dado en las poblaciones de más de 10.000 habitantes que tuvieron un grado inferior de afectación, con zonas más elevadas que no se inundaron. El estudio habla de Alginet, Albal y Benetússer, seguidos por Silla y Massanasa. Con incrementos inferiores al 10% están Picassent, L’Alcúdia, Algemesí y Benaguasil. Carlet, Benifaió y Utiel se mantienen o registran ligeros ajustes.

“Los municipios parcialmente afectados han tenido subidas más elevadas que seguramente se aglutinan en los inmuebles de las zonas no inundadas”, sostiene Katrib. Y aun así, los precios en Paiporta han aumentado un 26% anual, lejos de los vaticinios iniciales de bajada drástica. Pero el incremento de valores no se debe solo al efecto dana, indica el estudio, también influye la demanda que sale de la ciudad de Valencia hacia otras localidades más asequibles de las zonas norte y oeste de la ciudad.

Entre las poblaciones afectadas con menos de 10.000 habitantes destacan las subidas de Villanueva de Castellón (18,87%) y Montserrat (18,02%), seguidas de Buñol y Xeraco, ambas con cifras en torno al 15%. “Con ligeras caídas de precios, por debajo del 10%, están municipios muy pequeños, como Rafelguaraf, Yátova, Chelva y Loriguilla”, registra el informe de Gloval.

El alquiler sube un 5,7%

El alquiler tampoco se ha librado del encarecimiento, aunque a un ritmo más contenido. “Puede ser porque antes de la dana ya se manejaban cifras muy altas”, señala Karina Katrib. El precio medio se ha situado en 12,2 euros por metro cuadrado al mes, con una subida interanual del 5,7%, mientras que el aumento medio de la provincia ha sido del 6,4% (16,1 euros). En municipios más pequeños, aún con recorrido, la subida de rentas ha sido mayor. La causa está en la demanda desplazada: familias que perdieron su vivienda y otras que huyen del precio desorbitado en Valencia capital. Muchos propietarios han visto un filón con el desplazamiento de la demanda hacia sus pueblos.

En los municipios de más de 10.000 habitantes, el alza media es del 5,27%, destacando los casos de Alzira y Catarroja, donde los incrementos se han aproximado al 20%. En los de menor tamaño, las subidas han superado el 14%, acompañadas de un 12% más de oferta disponible, y con la aparición de nuevos mercados de alquiler en poblaciones donde antes apenas existía, como Almàssera, Guadassuar o Vinalesa.