De retener la fianza por pintar las paredes hasta impedir colgar una bandera: los 20 abusos más comunes en los alquileres | Economía

Firmar un contrato de alquiler supone cruzar la línea de meta de una carrera habitualmente llena de obstáculos. Por eso, el cansancio acumulado en el proceso puede acabar provocando que antes de estampar la firma en el papel no se revisen adecuadamente todas las cláusulas que recoge el documento en cuestión. Para evitar sustos futuros, un informe encargado por el Ministerio de Derechos Sociales, Consumo y Agenda 2030 al Observatorio Desca ha recogido las 20 cláusulas abusivas más habituales que se han detectado en los contratos de arrendamiento ―sobre algunas de ellas se ha pronunciado ya la justicia―, o que considera recurribles en los tribunales. Desde retener la fianza porque las paredes han cambiado de color hasta entrar en el inmueble para revisar su estado en cualquier momento o prohibir colgar una bandera en el balcón.

Retener la fianza si no se arreglan las paredes. Pese a que no se trata de una interpretación unánime, y que depende mucho de cómo esté redactada, la justicia ha fallado en alguna ocasión que inmovilizar la devolución de la fianza de un arrendatario que abandona una vivienda hasta que este no deje las paredes en el mismo estado en que se las encontró constituye una práctica abusiva. Mientras que un juzgado de Barcelona lo catalogó como tal, otro de Parla, en Madrid, consideró “equilibrada” la retención si en el momento de la entrega la pared no estaba en el mismo color que al comienzo del arrendamiento.

Cobrar el triple por cada día de retraso en el desalojo. La justicia ha considerado abusivo establecer una penalización en los contratos que fije el precio por cada día de retraso en el desalojo de una vivienda en el triple de lo que se pagaba por él en el momento del arrendamiento. Esto es, si el día de alquiler era de 12 euros al mes (dividiendo el total mensual por el número de días), la penalización no puede ser de 30 euros por cada día de demora.

Incluir al inquilino en un registro de deudores si no paga. Pese a que existen sentencias que no lo han tachado de abusivo, el informe sí lo considera una práctica desproporcionada en virtud de la Ley de Protección de Datos Personales y garantía de los derechos digitales que regula las condiciones para que el tratamiento de los datos sea lícito. Además, apunta a que existen otras cláusulas previstas en caso de impago menos lesivas que este registro.

Visitar periódicamente la vivienda para comprobar su estado. Independientemente de que el casero avise de su intención de acudir a la vivienda, este no podría presentarse en cualquier momento, puesto que esa posibilidad solo se activa en el momento en el que se extingue el contrato. Sin embargo, hay jurisprudencia en ambos sentidos, ya que es su deber mantener el inmueble en buenas condiciones.

No devolver los gastos adelantados por el inquilino si el contrato se extingue por causas imputables al arrendador. El inquilino debe mantener siempre su derecho a la reclamación de los abonos que haya realizado (fianza, cuotas mensuales, gastos) hasta el momento de la extinción del contrato, siempre que este se haya extinguido por el incumplimiento de las obligaciones del arrendador.

Que el inquilino pague todas las costas judiciales. Esta cláusula ha sido declarada como abusiva, puesto que imponer automáticamente todos los gastos al arrendatario “elimina la ponderación que el legislador ha previsto para casos concretos”. Por tanto, no debe recaer sobre el inquilino el deber de sufragar este tipo de gastos de manera única, sino que ha de ser compartido, o, como mínimo, debe decidirse si es así una vez que se resuelva el enfrentamiento judicial.

Especificar que las cláusulas han sido negociadas individualmente. De acuerdo con la justicia, este matiz “inocente” traslada la responsabilidad sobre el inquilino de que, en caso de que impugne alguna de estas cláusulas, deba demostrar que no la negoció directamente, algo que en la práctica es muy complicado de probar, y que vulnera la buena fe contractual.

Que el inquilino se haga cargo del seguro de impago. Se trata de un tema candente, puesto que lo que se debate es si el arrendatario debe hacerse cargo del pago de un seguro que a quien protege es al arrendador. Pese a que la cuantía máxima de estos seguros por impago está fijada en dos mensualidades, la justicia la ha considerado abusiva al señalar que estas firmas entre empresas y arrendadores se dan sin que el inquilino haya tenido la oportunidad de negociarlo o de buscar otro distinto.

Entregar avales desproporcionados. La justicia considera abusivo que un casero le pida al inquilino un aval bancario de cantidades elevadas para garantizar todas las obligaciones y responsabilidades económicas derivadas del contrato. Como tampoco indemnizaciones elevadas por daños y perjuicios.

No devolver la fianza hasta que se cumpla el contrato al completo.

Bonificar la renta, pero no explicarlo. En algunos casos, el arrendador incluye bonificaciones temporales para el inquilino en el pago de la renta. Sin embargo, si no queda bien explicado en qué baremos se basa para hacerlo, o lo hace para esquivar las limitaciones legales que existen para fijar las subidas (en el momento en el que dejan de aplicarse) se genera un desequilibrio importante entre las partes que la justicia ha rechazado.

Pagar las reparaciones de instalaciones o electrodomésticos. Este tipo de cláusulas chocan con la obligación por parte de los arrendadores de conservar en buen estado el piso y todos sus servicios.

Resolver sin preaviso el contrato antes de que se cumpla la duración mínima.

Imponer un sistema de arbitraje distinto del de consumo. Si se recoge en una cláusula que las entidades encargadas de resolver cualquier conflicto serán ajenas a las de consumo, será considerada abusiva, salvo que se trate de órganos de arbitraje institucionales creados por normas legales para un sector o un supuesto específico. Es decir, no está permitido firmar convenios arbitrales (que medien en la disputa) con un empresario antes de que surja el conflicto.

Prohibición de colgar carteles o señales en el balcón. El informe señala que podrían considerarse abusivas estas restricciones, puesto que colisionan con los derechos del consumidor y del usuario, salvo que “no estuvieran previstas expresamente por parte de la comunidad de propietarios”.

Aplicar a la renta la subida del IPC de manera retroactiva. Varias sentencias han considerado esta salvaguarda como nula, puesto que el inquilino debe asumir el pago de la renta desde el momento en el que la firma, y no hacerse cargo de pagos previos o de valores precedentes.

Pagar el IBI. Los propietarios no pueden trasladar al arrendatario el deber de abonar tributos como el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI).

Renunciar al derecho de adquisición preferente. Aunque la justicia no lo ha considerado como tal, el informe sí considera abusivo obligar al inquilino a declinar este privilegio.

Cancelar el contrato por cerrar la cuenta en la que se carga el alquiler. Pese a que no existe jurisprudencia al respecto, el informe encargado por Consumo considera que no se puede establecer una cláusula que lleve a cabo esta rescisión, ya que la considera desproporcionada.