Un anuncio en un portal inmobiliario dice que “el precio no incluye impuestos ni honorarios de agencia”. ¿Puedo denunciarlo? | Consultorio de Vivienda

Pregunta. ¿Es legal vender una casa y que todos los gastos de la agencia reviertan en el comprador? Si me interesa una vivienda y solo es posible cediendo en la comisión, ¿aconsejan comprarla y pagar la comisión y después denunciar para recuperarla? ¿Es posible denunciar un anuncio de una web con el siguiente texto: “El precio no incluye impuestos, gastos de notaría, registro ni honorarios de agencia de 4.500 euros más 21% de IVA”? ¿Cuál sería una fórmula justa? D. Pardo

Respuesta. La distribución de los gastos de compraventa se regula en el artículo 1455 del Código Civil, que establece que el otorgamiento de la escritura corresponde al vendedor, mientras que la primera copia y los gastos posteriores a la venta corresponden al comprador, salvo pacto en contrario. Esto significa que las partes pueden acordar una distribución distinta. En cuanto a los gastos de agencia, deben ser asumidos por quien contrate sus servicios.

Respecto a los tributos, comprador y vendedor pueden pactar su reparto, aunque, en caso de impago, la Administración los exigirá al sujeto pasivo correspondiente. Así, el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales corresponde al comprador, la plusvalía al vendedor y el IBI a quien ostente la propiedad a 1 de enero, si bien es habitual que las partes acuerden prorratear su importe en función de la fecha de adquisición.

Habitualmente es el vendedor quien contrata a una agencia para que encuentre un comprador para su vivienda. No obstante, cada vez es más frecuente que los compradores recurran a estos servicios para localizar un inmueble que se ajuste a sus necesidades.

Lo que sí es una práctica contraria a los derechos de los consumidores es que, cuando una persona se interesa por una vivienda concreta, la agencia le haga firmar un encargo de compra en el que se afirme que solicitó la búsqueda de un inmueble con determinadas características cuando eso no es cierto. De este modo, se obliga al consumidor a reconocer unos servicios que en realidad no han sido prestados. La agencia tampoco puede condicionar la compraventa a la contratación de servicios adicionales, como la obtención de financiación o la realización de trámites posteriores a la firma de la escritura. Legalmente, solo puede cobrar por servicios efectivamente prestados y libremente contratados. Si el comprador, para poder cerrar la operación, se ha visto obligado a reconocer servicios inexistentes y puede acreditarlo, debería denunciar la situación ante las autoridades de consumo.

Como se ha indicado, existe libertad de pacto en la distribución de los gastos de compraventa. No obstante, un anuncio que indique que el precio no incluye impuestos, gastos de notaría, registro ni honorarios de agencia, cuando además estos últimos se imponen al comprador, podría ser objeto de denuncia ante las autoridades de consumo si el vendedor es un profesional, por imponer al consumidor condiciones abusivas que no han sido negociadas individualmente. Si el vendedor es un particular, no cabría presentar una reclamación ante dichas autoridades por este motivo.

Una fórmula de doble corretaje equilibrada es aquella en la que cada interviniente abona únicamente los servicios que recibe. En el caso del comprador, estos pueden incluir la gestión de la financiación, la inscripción en el Registro de la Propiedad, la tramitación del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales o el cambio de titularidad de los suministros, entre otros.

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