Las claves de los decretos de vivienda: frenazo a los desahucios y castigos a los fondos buitre | Vivienda | Economía

El Gobierno de coalición ha optado por repartir en dos decretos ley la batería de medidas que ha aprobado este martes el Consejo de Ministros para afrontar la crisis de la vivienda. La mayor parte de las iniciativas se concentra en una de las normas, que engloba desde la recuperación de la protección antidesahucios hasta restricciones a la compra especulativa por parte de fondos, así como varios cambios fiscales dirigidos a propietarios e inquilinos. La segunda norma recoge una única medida, cuya convalidación en el Congreso, en el pleno extraordinario del viernes, además, se presenta más incierta: la conversión en indefinidos de los contratos de alquiler. Estos son los aspectos más destacados del paquete de propuestas acordado por el Ejecutivo.

¿Se prohíben los desahucios?

El Gobierno ha aprobado recuperar la protección frente a los desahucios que decayó a comienzos de año y prorrogarla hasta el 31 de diciembre de 2030. Se trata del denominado escudo social puesto en marcha durante la pandemia, que quedó sin efecto después de que el Congreso rechazara su renovación con los votos en contra de PP, Vox y Junts. La medida volverá a impedir los lanzamientos de personas vulnerables que no puedan afrontar el pago del alquiler y carezcan de una alternativa habitacional proporcionada por las administraciones públicas, ya sean comunidades autónomas o ayuntamientos.

¿Podrán seguir comprando viviendas los fondos buitre?

Este es otro de los puntos más destacados del decreto. No, la nueva normativa impedirá hasta 2028 que los grandes tenedores con personalidad jurídica amplíen su parque residencial mediante nuevas adquisiciones. Aunque la expresión “fondo buitre” carece de definición legal, suele utilizarse para referirse a sociedades y fondos de inversión que acumulan viviendas para obtener rentabilidad a través de su venta o de su puesta en alquiler. La restricción no afecta a propietarios particulares, sino a las empresas que concentran un volumen elevado de inmuebles en sus carteras. Además, con el objetivo de redirigir sus inversiones hacia la vivienda protegida, el real decreto incorpora un gravamen de hasta el 25% para los beneficios no distribuidos de las SOCIMI (Sociedad Anónima Cotizada de Inversión en el Mercado Inmobiliario).

¿Qué pasa con los propietarios?

El Gobierno ha incorporado finalmente una de las reivindicaciones que más fricciones ha provocado en la negociación del paquete de vivienda: las ventajas fiscales para los propietarios que alquilan sus inmuebles. La medida, defendida por Junts y rechazada tanto por Sumar como por Podemos, figura en el principal de los dos decretos aprobados este martes. La norma establece distintas bonificaciones en el IRPF para las rentas obtenidas por el alquiler, cuya cuantía variará en función de las características de la vivienda y de su ubicación. También tendrá en cuenta el comportamiento del arrendador: quienes mantengan congeladas las rentas o limiten las subidas accederán a incentivos fiscales más elevados que aquellos que opten por aumentar los precios.

¿Y con los inquilinos?

Los actuales inquilinos también se beneficiarán de parte del paquete aprobado por el Gobierno. Quienes tengan un contrato de alquiler que expire antes del 31 de diciembre de 2028 podrán acogerse a una prórroga automática de dos años. La medida recupera una iniciativa que el Ejecutivo ya intentó sacar adelante este año, pero que decayó en abril al no reunir los apoyos suficientes en el Congreso. Además, el decreto congela la actualización anual de la renta de aquellos contratos cuyo alquiler se sitúe por encima del máximo fijado por el índice de referencia. En estos casos, las rentas no podrán subir. Para el resto de los contratos, el incremento anual quedará limitado al 2% hasta el 31 de diciembre de 2027. Junto a estas medidas, el Gobierno contempla también nuevas ayudas para reducir el esfuerzo que supone el pago del alquiler a los hogares con ingresos de hasta 33.000 euros anuales. Según los cálculos de vivienda, estas ayudas beneficiarán a 1,6 millones de hogares.

¿Y si quiero comprar una casa?

Los elevados precios de la vivienda castigan principalmente a quienes buscan comprar su primera vivienda. Para facilitar ese paso, el Gobierno ha diseñado una línea de crédito al 0%, bautizada como Tu casa, que está reservada a quienes compren una vivienda por primera vez. Según recoge el decreto, el préstamo podrá cubrir hasta el 20% del precio de compra del inmueble, y complementar así la financiación hipotecaria habitual, que suele alcanzar como máximo el 80% del valor de la vivienda. La cuantía de esta ayuda estará limitada, en todo caso, a 50.000 euros. Así, por ejemplo, quien adquiera una vivienda de 250.000 euros podría financiar 200.000 mediante una hipoteca convencional y solicitar un préstamo público de hasta 50.000 euros para completar el importe de la compra, sin tener que aportar ahorros para la entrada.

¿Qué pasa con los alquileres de temporada?

La ley de Vivienda aprobada en 2023 ha dejado algunos resquicios que muchos propietarios han utilizado para sortear las restricciones a los alquileres. El principal ha sido el recurso a los contratos de temporada, una fórmula que en la práctica ha permitido aplicar subidas de precio por encima de los límites previstos para los arrendamientos de vivienda habitual. Para cerrar esa vía de escape, el Gobierno ha endurecido las condiciones de este tipo de contratos. A partir de ahora, será obligatorio justificar y acreditar el carácter temporal del alquiler, cuya duración ordinaria no podrá superar los 12 meses. Además, la norma refuerza el control sobre los encadenamientos de contratos. Cuando se sucedan varios alquileres temporales sobre una misma vivienda, estos pasarán a considerarse arrendamientos de residencia habitual, con todas las garantías y limitaciones previstas en la legislación vigente.

¿Y con las viviendas vacías?

El real decreto también contempla castigos con los que pretende estimular la entrada en el mercado de aquellas viviendas sin habitar. Para lograrlo, habilita a los ayuntamientos para aplicar mayores recargos en el IBI a las viviendas desocupadas e incrementa la tributación de inmuebles vacíos en el IRPF, incentivando que más viviendas salgan al mercado residencial y desincentivando su retención con fines especulativos.

¿Por qué no van todas las medidas en un solo decreto?

La explicación es, sobre todo, política. La propuesta de establecer contratos de alquiler indefinidos, a semejanza de lo que ocurre en el mercado laboral, ha sido impulsada por el Sindicato de Inquilinas, que la ha llegado a situar como una condición imprescindible para respaldar el paquete del Gobierno. Sin embargo, según ha reconocido la ministra de Vivienda, Isabel Rodríguez, la medida no se ha negociado con el resto de grupos parlamentarios, por lo que su convalidación en el Congreso se antoja difícil. Para evitar que un eventual rechazo a esta iniciativa arrastre al conjunto de las reformas pactadas, el Ejecutivo ha optado por separarla del núcleo principal de medidas y tramitarla en un decreto independiente. De este modo, blinda la aprobación del grueso del paquete mientras deja la propuesta más controvertida a merced de una votación específica.

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