Poner coto al alquiler turístico: un cascabel con efectos desiguales | Vivienda | Economía

La Comisión Europea ha abierto un paraguas normativo para dar cobertura a los Estados miembros afectados por la crisis de la vivienda. Su propuesta, anunciada la semana pasada, permite establecer límites “proporcionales” y “temporales” a los alquileres de corta estancia. El objetivo del texto ―que busca tan solo definir unos mínimos― no es prohibir, sino contener el avance de este tipo de arrendamientos (especialmente los turísticos) comercializados a través de plataformas digitales como Airbnb o Booking en lugares con problemas de acceso a la vivienda. Sin embargo, los efectos que estas cortapisas están teniendo donde ya están vigentes, tanto a nivel comunitario como nacional, no son homogéneos, y España es prueba de ello: mientras en Baleares el número de apartamentos turísticos se ha multiplicado por 25 en los últimos tres años, en la Comunidad Valenciana su volumen se ha reducido un 12% desde 2024.

En los últimos años, Cataluña, Baleares, Canarias, Comunidad Valenciana y País Vasco han impulsado medidas para restringir o controlar el crecimiento del alquiler turístico. De entre todos los territorios, Cataluña es quien ha impuesto más restricciones. Entre ellas, la Generalitat aprobó un decreto hace tres años que obliga a tener licencia urbanística previa para poder explotar pisos turísticos en 262 municipios que identificó como problemáticos para acceder a la vivienda o con una elevada concentración de este tipo de alojamientos. Este marco contempla, a su vez, una ratio máxima de 10 viviendas turísticas por cada 100 habitantes, y concede a las licencias una duración limitada de cinco años, posteriormente renovables.

¿Y qué efectos han tenido? Según el Instituto Nacional de Estadística (INE), en Cataluña hay actualmente alrededor de 15.000 apartamentos turísticos, de los cuales 10.000 se concentran en Barcelona, y que el Ayuntamiento quiere cerrar en 2028. Sin embargo, durante el tiempo que llevan vigentes las restricciones ―entre enero de 2023 y julio de 2026 (el último mes analizado por INE)―, el número de apartamentos turísticos en Cataluña no solo no se ha reducido, sino que se ha triplicado: de 5.400 a 15.200 (+182,4%). En cuanto al número de plazas ofertadas, estas han crecido incluso más: de 21.700 a 68.700 (+216%).

“No hay ninguna relación entre las viviendas turísticas y la crisis de vivienda en Barcelona”, considera Marián Muro, directora general de la Asociación de Apartamentos Turísticos de Barcelona (Apartur). “Las licencias de viviendas turísticas están limitadas desde hace 12 años y el precio medio de la vivienda se ha incrementado un 70% en el mismo período. Las restricciones que llevan en vigor desde 2014 no han tenido ningún efecto sobre el mercado inmobiliario”, recalca, al tiempo que advierte que el nuevo marco europeo no va a tener ninguna incidencia ni en la oferta ni en el precio de la vivienda. Muro cree que solo una parte residual de los propietarios optará por el alquiler de larga duración como salvoconducto. “En una encuesta reciente entre nuestros socios, solo un 3% optaba por esa modalidad por la inseguridad jurídica existente y la gran mayoría se decantaba por el alquiler de temporada”.

Hartazgo ciudadano

El bum del alquiler turístico en Cataluña ni siquiera se acerca al que ha experimentado Baleares en este tiempo. El crecimiento de los apartamentos en estas islas ha sido de más del 2.400%, tras multiplicarse por 25 el número total (de poco más de 800 a superar los 21.100). El hartazgo de los vecinos frente a esta expansión se evidenció durante las manifestaciones multitudinarias de julio y agosto, cansados de que la masificación turística restrinja el acceso a la vivienda de los locales. En sintonía con este malestar, el Ayuntamiento de Palma, dirigido por Jaime Martínez (PP), ha recurrido a la prohibición de otorgar nuevas licencias que amplíen las 639 que hay aprobadas actualmente en la ciudad, y a nivel superior, la comunidad ha definido un sistema de techos de plazas turísticas, ha prohibido crear nuevas plazas en viviendas plurifamiliares y ha limitado el crecimiento de la oferta mediante bolsas e intercambios de plazas. Además, también ha endurecido las sanciones contra la oferta ilegal y las plataformas que comercializan alojamientos no autorizados. En este caso, durante el año que llevan vigentes estas trabas, el número de apartamentos turísticos se ha reducido un 4,9%, con una salida de 1.000 pisos, mientras que las plazas se han reducido un 2,6% (unas 1.700).

Otro territorio tensionado y que ha tratado de corregir las desviaciones del mercado del alquiler es la Comunidad Valenciana, que en 2024 reformó toda su regulación sobre viviendas turísticas y estableció una definición más estricta del alquiler turístico, limitándolo a estancias de hasta diez días por arrendatario para diferenciarlo de otros alquileres temporales. En este tiempo, desde que se aprobaron las reformas en el mes de agosto, los apartamentos se han reducido un 12%, y las plazas un 14%.

Sin embargo, sigue siendo el tercer lugar con mayor presencia de este tipo de viviendas. “Limitar el alquiler de corta estancia solo contribuirá a aumentar la oferta residencial si las viviendas afectadas tienen capacidad real y voluntad de incorporarse a ese mercado”, indica Silvia Blasco, presidenta de APTUR, la patronal de propietarios, gestores y asociaciones de viviendas de uso turístico en la Comunidad Valenciana. “Eliminar el alquiler de corta estancia no es lo mismo que crear vivienda. La eficacia de la regulación deberá medirse por las viviendas que realmente incorpora al mercado residencial, y si realmente mejoran la asequibilidad”, añade.

En Canarias, donde el volumen de apartamentos turísticos duplica al de Baleares, la evolución del alquiler ha sido diferente. En los últimos tres años, la cuantía de viviendas de este tipo se ha estancado alrededor de las 41.000, y desde diciembre de 2025 opera una nueva ley que prioriza el uso residencial frente al turístico, que permite limitar o suspender nuevas autorizaciones en zonas con problemas de acceso a la vivienda, restringe la implantación de alojamientos turísticos en determinados ámbitos residenciales y otorga a las administraciones más herramientas para ordenar la actividad en función de la presión que ejerza sobre el mercado de la vivienda.

La Comunidad de Madrid también ha llevado a cabo modificaciones en su normativa, prohibiendo esta actividad en viviendas protegidas, por ejemplo, aunque la mayoría de los cambios han ido dirigidos a definir los estándares del servicio más que a limitarlo. Pese a ello, tanto desde el Gobierno autonómico como por parte del consistorio de la capital madrileña se han trasladado recurrentemente mensajes contrarios a la intervención del mercado de la vivienda, lo que ofrece pocas garantías de que la reglamentación europea pudiera trasladarse sobre el terreno.

Desde el Sindicato de Inquilinas de Madrid consideran, sin embargo, que la propuesta de la Comisión para facilitar la regulación de los alquileres turísticos “llega tarde y se queda bastante corta”. Uno de sus portavoces, Pablo Pérez, sostiene que Bruselas sigue tratando el fenómeno como una cuestión “temporal” cuando se enfrenta a un problema “estructural” de expulsión vecinal y turistificación. A su juicio, los límites parciales son difíciles de controlar y generan burocracia, mientras que en un contexto de emergencia habitacional la prioridad debería ser restringir este uso de la vivienda para garantizar que las casas se destinen a vivir.

En el País Vasco, el Gobierno autonómico también ha puesto sus ojos sobre el reajuste de la legislación turística y ha planteado la posibilidad de prohibir nuevas autorizaciones en zonas tensionadas, además de en viviendas protegidas y algunos suelos, pese a que la representatividad de la oferta de alquiler turístico es inferior en esta comunidad a la de otras. Según los valores del INE, en todo el territorio se localizan algo más de 2.200 apartamentos (la novena cifra más elevada), pese a que en los últimos tres años el número total se ha incrementado un 32%.

Expansión global

La crisis de la vivienda es un mal que afecta a todo el continente europeo y ante el que distintas ciudades también han reaccionado. La ciudad de Ámsterdam ha sido una de las más activas. Entre las fórmulas implementadas está el establecimiento de un límite de 30 días para alquilar una vivienda habitual a turistas que operó desde 2019, hasta que en 2025 se redujo hasta los 15 días en algunas zonas de la ciudad. Según destacó el ayuntamiento, desde que entró en vigor la limitación general, el número de viviendas anunciadas en Airbnb se redujo un 58%. En respuesta a esto, desde la empresa con sede en San Francisco (EE UU), justificaron que, pese a esta caída, los precios de los alquileres de larga duración se habían incrementado un 34% en ese periodo.

En París, la regulación sobre los alquileres turísticos emplea también la misma estrategia de limitación temporal de estos alojamientos, solo que en este caso el máximo son 90 días al año. Al haberse aprobado apenas hace un año, aún no hay estudios que muestren su impacto sobre el mercado; sin embargo, el consistorio subraya que la oferta sigue siendo muy elevada: en octubre de 2025 seguían existiendo unas 48.300 viviendas completas anunciadas en Airbnb y alrededor de 82.000 anuncios en total.

Lisboa, una de las capitales europeas en las que la turistificación ha expulsado del centro de la ciudad a sus habitantes, aprobó en 2019 una moratoria para nuevas licencias y estableció zonas donde quedaban fuertemente limitadas. Sin embargo, distintos estudios realizados desde entonces indican que los precios de venta y alquiler siguieron creciendo pese a las limitaciones, y que, por tanto, el alojamiento turístico no es el principal factor explicativo de la escasez de vivienda, sino los problemas estructurales de oferta.

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