Mi comunidad ha aprobado en junta alquilar la antigua portería, pero el espacio carece de licencia. ¿A qué sanciones nos exponemos? | Consultorio de Vivienda

Pregunta. Vivo en un edificio de 1975 ubicado en Madrid. El espacio bajocubierta no está reflejado en el Catastro ni en el Registro de la Propiedad. Tras extinguirse el servicio de portería, la junta de propietarios ha aprobado por mayoría cualificada de tres quintas partes alquilar dicho espacio como vivienda. No obstante, el inmueble incumple flagrantemente la normativa actual de habitabilidad del Ayuntamiento de Madrid (condiciones de iluminación, ventilación…) y carece de accesibilidad total (es necesario subir un piso a pie desde la última parada del ascensor). ¿Es legal firmar un contrato de alquiler residencial sobre un inmueble que no existe registralmente y que carece de licencia de primera ocupación? ¿Qué responsabilidades legales o sanciones asumiría la comunidad frente a una inspección municipal o una denuncia del inquilino? J. Hernández

Respuesta. La Ley de Arrendamientos Urbanos, en su artículo 2.1, establece los requisitos que debe reunir una vivienda para su arrendamiento, definiéndola como “una edificación habitable cuyo destino primordial sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario”.

Según se indica en la consulta, la antigua portería incumple diversos requisitos de habitabilidad exigidos por la normativa del Ayuntamiento de Madrid en materia de vivienda, por lo que no podría destinarse legalmente a uso residencial.

Además, al tratarse de un elemento común integrado en la división horizontal del edificio, existirían diversas dificultades para poder arrendarse de forma válida y con suficientes garantías. No solo sería necesario contar con la mayoría prevista en el artículo 17.3 de la Ley de Propiedad Horizontal, esto es, el voto favorable de las tres quintas partes de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, sino que también deberían cumplirse los requisitos mínimos de habitabilidad exigidos para una vivienda.

Por otro lado, al no constar en el Catastro con una referencia catastral propia e independiente de la del edificio al que pertenece, no podría incluirse en el contrato de arrendamiento la referencia catastral del inmueble arrendado, dato exigido en este tipo de contratos. La ausencia de una referencia catastral independiente también dificultaría el empadronamiento del arrendatario y de su unidad familiar en la vivienda.

Asimismo, no sería posible obtener un certificado de eficiencia energética específico para el inmueble, ni realizar el depósito de la fianza exigido al formalizar el arrendamiento, al ser obligatorio identificar el inmueble mediante su correspondiente referencia catastral.

Esta situación también podría generar inconvenientes al arrendatario en caso de solicitar ayudas o subvenciones relacionadas con el alquiler de vivienda, así como beneficios o deducciones fiscales vinculados a la vivienda arrendada, al carecer el inmueble de una referencia catastral propia.

Finalmente, si se arrendara este espacio sin disponer de la correspondiente licencia de cambio de uso y sin cumplir las condiciones de habitabilidad exigidas, el ayuntamiento podría iniciar un expediente sancionador y ordenar el cese inmediato del uso residencial. Todo ello sin perjuicio de las posibles consecuencias económicas para la comunidad de propietarios, tanto en el ámbito administrativo como por las eventuales reclamaciones que pudiera formular el arrendatario al verse obligado a abandonar el inmueble por no reunir las condiciones necesarias para ser habitado.

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