Soy dueña de una plaza de garaje en una comunidad y no hay acuerdo sobre el arreglo de las filtraciones. ¿Deben pagar todos los vecinos? | Consultorio de Vivienda

Pregunta. Soy propietaria de una plaza de garaje en una comunidad de propietarios y hay que arreglar la tela asfáltica del techo por filtraciones. En la última junta comentaron que los estatutos de la comunidad dicen que el gasto se reparte entre los propietarios de las plaza de garaje mientras que en la Ley de Propiedad Horizontal (LAU) dice que paga la comunidad según el porcentaje de participación. No nos pusimos de acuerdo. ¿A quién corresponde el gasto de la obra? M. D. Rivas

Respuesta. El artículo 9.1.e) de la LAU establece como obligación de los propietarios la de “contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido”. Por tanto, es posible que los estatutos de la comunidad establezcan un reparto de gastos diferente al derivado de la cuota de participación para determinadas situaciones. Dicho reparto debe responder a una causa lógica. Un ejemplo habitual es la exención que tienen los locales comerciales situados en la planta baja de los gastos de limpieza e iluminación del portal, al no hacer uso de este elemento común por no tener acceso a él.

Cuando existe una previsión expresa en los estatutos, la junta de propietarios no puede adoptar acuerdos contrarios a lo establecido en ellos. Además, la jurisprudencia del Tribunal Supremo ha señalado que la modificación de las cuotas de participación en los gastos comunes fijadas en el título constitutivo requiere, con carácter general, la unanimidad de los propietarios.

En este caso, sería necesario comprobar si los estatutos de la comunidad establecen expresamente que las reparaciones del techo del garaje corresponden únicamente a aquellos propietarios que disponen de plaza de garaje o si, por el contrario, solo indica que los gastos ordinarios derivados del uso y mantenimiento del garaje serán asumidos por dichos propietarios.

Siguiendo con el ejemplo de los locales comerciales y los gastos de escalera, su exención de determinados gastos ordinarios no implica necesariamente su exclusión de aquellos gastos extraordinarios que sean necesarios para la conservación del inmueble.

En consecuencia, la conclusión es que si los estatutos establecen expresamente que la reparación debe ser abonada exclusivamente por los propietarios de plazas de garaje, cualquier modificación de ese criterio de reparto requerirá la aprobación unánime de la comunidad. Si los estatutos únicamente hacen referencia a los gastos ordinarios, la reparación de la cubierta o del techo del garaje derivada de su deterioro deberá repartirse entre todos los propietarios conforme a su cuota de participación, al tratarse de un elemento estructural del edificio.

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