Cómo declarar el alquiler en la renta: de guardar las facturas de las reformas y el IBI a revisar la fecha de los contratos | Vivienda | Economía

La campaña de la renta 2025-2026, que se prolongará hasta el 30 de junio, presenta un escenario fiscal de cierta complejidad para los propietarios de inmuebles arrendados en España. De entrada, la normativa tributaria establece una distinción tajante entre dos realidades con tratamientos impositivos radicalmente opuestos: el alquiler destinado a vivienda habitual y el alquiler vacacional o de temporada. El primero ofrece una residencia al inquilino a largo plazo, mientras que el segundo se orienta a fines turísticos o estancias breves. La diferencia no es meramente terminológica, sino que determina la posibilidad de acceder a importantes beneficios fiscales o, por el contrario, verse obligado a tributar por la totalidad del rendimiento obtenido sin derecho a bonificación alguna.

Por eso, en el caso de la vivienda habitual, el ordenamiento tributario permite aplicar reducciones muy significativas sobre el beneficio neto, mientras que en el arrendamiento vacacional no existe tal derecho, gravándose el rendimiento en su totalidad.

Alquiler habitual

Para los propietarios de viviendas residenciales, el factor determinante en este ejercicio es la fecha de formalización del contrato de arrendamiento y la ubicación geográfica del inmueble. Tal y como recuerdan portavoces de la plataforma TaxDown, los acuerdos suscritos con anterioridad al 26 de mayo de 2023 mantienen el derecho a la antigua reducción general, del 60%, sobre el rendimiento neto, una ventaja que desaparece para los contratos posteriores a esa fecha, cuya reducción general desciende al 50% debido a los cambios que impulsó la ley de vivienda.

No obstante, la normativa también introdujo un esquema de incentivos que permite elevar este porcentaje de reducción hasta el 90% en determinados supuestos, como la bajada del precio en al menos un 5% respecto al contrato anterior, siempre que el inmueble se encuentre en un área de mercado tensionado. Asimismo, el beneficio fiscal puede alcanzar el 70% si se alquila por primera vez en dichas zonas a jóvenes de entre 18 y 35 años, o el 60% si el inmueble ha sido objeto de rehabilitación en los dos años previos. Dado que actualmente la declaración de zona tensionada se concentra mayoritariamente en Cataluña ―además de A Coruña y, en paralelo, varias ciudades bajo el régimen foral―, resulta imperativo verificar la situación legal de la localidad para no omitir incentivos que podrían suponer un ahorro fiscal llamativo.

Más allá de esos detalles, el cálculo de la base imponible se realiza restando a los ingresos íntegros percibidos una serie de gastos deducibles, lo que obliga al declarante a documentar y guardar todos esos desembolsos justificativos. El contribuyente, por ello, debe recopilar y conservar cada factura que acredite pagos vinculados a la adquisición o mejora del inmueble, así como los intereses y gastos de financiación derivados de la hipoteca. Entre los gastos que minoran la carga fiscal se encuentran los tributos no estatales como el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) y, salvo que el contrato obligue al inquilino a hacerse cargo, la tasa de basuras, además de los seguros del hogar, de responsabilidad civil y las cuotas de la comunidad de propietarios.

Los portavoces de TaxDown recuerdan que también requieren especial atención los gastos de conservación y reparación, como el arreglo de una avería de fontanería, los cuales son deducibles íntegramente, a diferencia de las obras de mejora o ampliación, que deben recuperarse a través del sistema de amortización. Precisamente, la amortización del inmueble constituye uno de los beneficios más relevantes y frecuentemente olvidados, permitiendo deducir anualmente el 3% sobre el mayor valor entre el coste de adquisición y el valor catastral, excluyendo siempre la proporción correspondiente al suelo.

Desde la plataforma recuerdan que “es muy habitual que el borrador de la renta no refleje los ingresos por alquiler, especialmente si no hay intermediario que retenga”, por lo que el contribuyente debe añadirlos manualmente. “No hacerlo no es excusa: la obligación de declarar es del contribuyente”, añaden.

Vacacional o de temporada

En el ámbito del alquiler vacacional o de temporada, las exigencias de proporcionalidad añaden un estrato extra de dificultad a la declaración. Como los gastos deducibles solo pueden aplicarse en la medida en que el inmueble ha generado ingresos, si una vivienda turística se ha arrendado únicamente durante un periodo determinado del año, el propietario solo podrá restar la parte proporcional de los gastos fijos.

Además, para los periodos en los que la vivienda permanece vacía y no constituye la residencia habitual del dueño, la Agencia Tributaria aplica la imputación de rentas inmobiliarias. Esta figura legal supone una renta presunta que el contribuyente debe declarar obligatoriamente y que se calcula como el 1,1% del valor catastral, o el 2% si este no ha sido revisado en la última década, prorrateado siempre por los días en los que el inmueble ha estado vacío.

Los expertos recuerdan que las plataformas de alquiler vacacional (como Airbnb o Booking) están obligadas a reportar a Hacienda. “Esto significa que Hacienda tiene información detallada de todos los alquileres turísticos intermediados”.

Consejos de los expertos

Los expertos de TaxDown recuerdan que es un error recurrente y con graves consecuencias asumir que toda la información aparecerá de forma automática en el borrador de la renta que ofrece la Agencia Tributaria a los contribuyentes. En la mayoría de los casos, se deben incluir manualmente los datos en la declaración, identificando el inmueble a través de las casillas correspondientes y detallando tanto los ingresos como los gastos y reducciones aplicables.

El olvido o la ocultación de estos datos no solo conlleva la pérdida de los beneficios fiscales, sino que expone al propietario a sanciones económicas que pueden oscilar, en función de la gravedad, entre el 50% y el 150% de la cantidad no ingresada, dependiendo de si existe ocultación o intención de defraudar.