Un techo para especular con él: así se pervirtió la vivienda y disparó la desigualdad | Negocios

El ladrillo es territorio de contrastes: enriquece a unos y excluye a otros. Esta paradoja corrosiva ha crecido hasta límites inéditos, tan extremos que empiezan a sacudir los cimientos del Estado de bienestar. Ambas realidades resultan difíciles de ignorar.

De un lado, es la mayor reserva de riqueza del planeta. El parque inmobiliario mundial (viviendas, activos comerciales y terrenos agrícolas) alcanzó a comienzos de 2025 los 341 billones de euros, de los que 249 billones corresponden solo a la vivienda, según la consultora internacional Savills. La cifra multiplica casi por veinte el valor de todo el oro extraído en la historia y supera con holgura la suma de las Bolsas mundiales y la deuda global.

De otro lado, el acceso a la vivienda se ha deteriorado fuertemente en muchas economías desarrolladas hasta el punto de ser una causa directa de empobrecimiento y desigualdad. Así es en España, uno de los países europeos donde más se ha agravado el acceso a una vivienda, especialmente en el mercado de alquiler. “El 45% de la población sufre la crisis y más de cuatro de cada diez hogares no pueden afrontar gastos básicos. La economía crece, pero la pobreza se cronifica y la vivienda empuja a más hogares a la precariedad”, indican en Oxfam Intermón. Los datos recientes de Eurostat y estudios basados en la OCDE sitúan a España como uno de los países con mayores tasas de sobrecarga de costes de vivienda, es decir, demasiados ciudadanos destinan más del 40% de sus ingresos netos al pago del alquiler.

La vivienda como derecho versus la vivienda como activo económico. Dos caras antagónicas que han gestado una gran crisis estructural. El desafío es gigantesco para los gobiernos, las instituciones y la sociedad. Porque en un mundo donde el dinero vive en el ladrillo, la batalla por el acceso digno a una vivienda se ha vuelto complicada. En un universo donde el inmobiliario supera a la suma de toda la deuda y la Bolsa global, este deja de ser un sector más de la economía. “El inmobiliario se convierte en la infraestructura misma del capitalismo moderno”, sentencia Manuel Hidalgo, profesor de la Universidad Pablo de Olavide y economista de EsadeEcPol.

Tras la Gran Crisis, la era de tipos ultrabajos —entre 2009 y 2022— empujó a los inversores globales a buscar activos con rentabilidad estable y la vivienda fue uno de los principales destinos. La abundancia de liquidez y el crédito barato impulsaron la entrada masiva de fondos, family offices y socimi (sociedades anónimas cotizadas de inversión inmobiliaria), sin olvidar los ahorradores particulares y la banca comercial, que sigue alimentando la demanda vía hipotecas. La inflación pospandemia, las guerras y la volatilidad financiera han reforzado esta tendencia.

Así es cómo las casas se han convertido en un activo financiero global de referencia. Greg Fuller, profesor adjunto en el Departamento de Relaciones Internacionales y Organización Internacional de la Universidad de Groningen (Países Bajos), explica la fuerza motriz del movimiento inversor: “Tienen una necesidad insaciable de productos para que los ahorros obtengan algún tipo de rendimiento”.

Valor de cambio

El cambio de foco ha sido extraordinario. “Antes la vivienda se apreciaba sobre todo por su valor de uso. Hoy se juzga cada vez más por su valor de cambio. Los inversores tratan la vivienda como una clase de activo más”, señala Manuel Aalbers, profesor neerlandés de Geografía Social y Económica en Universidad de Lovaina (KU Leuven), en Bélgica. El economista Manuel Hidalgo completa: “Hoy la vivienda compite con los bonos del Estado o las acciones tecnológicas”.

Las consecuencias, como si de un devastador huracán se tratara, han tocado tierra: casi todo el mundo conoce a alguien que tiene problemas para pagar el alquiler o para pedir una hipoteca. La gran diversidad de actores que compran casas y edificios —no para vivir sino para invertir— ha influido de una manera u otra en la escalada de precios y en la falta de oferta (sin obviar el hecho de que en España hay un gran déficit porque apenas se ha construido en la última década, desde luego muy por debajo de las necesidades estimadas).

Es cierto que el parque de alquiler en manos de grandes tenedores o fondos es bajo: apenas representa alrededor del 10%. El país tiene uno de los parques más atomizados de Europa, a diferencia de Alemania o Francia, que cuentan con hasta un 30% del alquiler en manos institucionales. ¿Entonces? Javier Gil, investigador del CSIC, afirma que los grandes fondos marcan tendencias de precios, concentran propiedades y, por ende, influyen en la desigualdad. Su poder no proviene del tamaño, sino del modelo económico y regulatorio que prioriza el rentismo y la financiarización de la vivienda.

Respecto a la oferta, “el hecho de que una parte creciente de la oferta en los últimos años haya ido a parar a inversión ha eliminado una parte que podía haber ido a los jóvenes y a los nuevos hogares y rentas medias”, opina Santiago Carbó, Catedrático de Economía de CUNEF Universidad. De acuerdo con el profesor Aalbers, “los ultrarricos compran viviendas en determinadas ubicaciones y las mantienen vacías la mayor parte del tiempo —a menudo simplemente para aparcar dinero—, reduciendo así la oferta disponible y elevando los precios”.

Las advertencias vienen de lejos. Distintos organismos como la Relatoría Especial de Vivienda de la ONU llevan años alertando de que la entrada masiva de capital internacional y de inversores institucionales está transformando la vivienda en un activo financiero global, desconectado de su función social. La cuerda se ha tensado y muchos sectores de la sociedad civil y fuerzas políticas están pidiendo explícitamente prohibir o limitar la compra de viviendas por parte de grandes inversores, fondos y empresas. La Generalitat ha acordado contener las compras especulativas de vivienda en zonas de elevada demanda. Y el Gobierno central trabaja para limitar la especulación con medidas como el fin de las golden visa (en abril de 2025 España dejó de aceptar nuevas solicitudes de visados de residencia por inversión).

El debate se ha extendido a otros países. En EE UU, el Senado estudia un proyecto de ley para obligar a los grandes inversores a vender las viviendas unifamiliares que construyan para alquilar en un plazo máximo de siete años desde su finalización, según publicó el 9 de marzo The Wall Street Journal.

Para entender cómo hemos llegado hasta aquí hay que detenerse en el fenómeno global de la financiarización. El término, que comenzó a utilizarse en el ámbito académico en los años ochenta del siglo pasado, describe el proceso por el que la vivienda deja de ser un lugar para vivir y se convierte en un activo financiero: un instrumento para generar rendimientos, titulizar deuda, atraer capital internacional y alimentar balances bancarios y fondos de inversión. “Lo que estamos viendo es una velocidad creciente del movimiento del capital y su penetración en una gama cada vez mayor de productos y servicios, muchos de ellos esenciales para la vida humana”, indica Rowland Atkinson, sociólogo y profesor de estudios urbanos en la Universidad de Sheffield, en Inglaterra. La vivienda es fiel reflejo de esta transformación.

Los más veteranos podrán alegar que las casas siempre han tenido una dimensión de ahorro. Es cierto. Ya desde la Antigüedad ha sido así. “Ha estado en la base de la pirámide de Maslow y siempre ha incorporado el componente económico. Es algo natural, consustancial al ser humano”, incide Sergio Nasarre, Catedrático de Derecho Civil en la Universidad Rovira i Virgili y director de su Cátedra UNESCO de Vivienda.

Pero nada es comparable a la escala actual. Antes era un negocio de proximidad; hoy es un mercado de capitales global deslocalizado. “Siempre han existido pequeños propietarios con una o unas pocas viviendas, pero hoy también tenemos grandes propietarios corporativos, normalmente respaldados por financiación de la City de Londres o de Wall Street, es decir, de los principales centros financieros del mundo. Existen fondos de capital riesgo, hedge funds o gestores de activos globales como Blackstone, que compran vivienda en todo el planeta”, comenta Aalbers.

El peso es creciente: los inversores institucionales internacionales representaron el 47% de toda la inversión inmobiliaria en España en 2025, que fue de unos 15.140 millones de euros, según BNP Paribas Real Estate. Y el 44% de los family offices del mundo planea aumentar su exposición al sector residencial, puesto que lo consideran como un refugio seguro frente a la volatilidad financiera y la inflación, de acuerdo con la consultora Knight Frank.

Para ciertos inversores como los fondos de pensiones, los bonos públicos se perciben como demasiado poco rentables y las acciones pueden ser vistas como demasiado arriesgadas. La vivienda, en términos generales, “es menos susceptible a grandes movimientos negativos de precios. A menudo, un mercado malo simplemente significa que los precios se mantienen estables”, señala Fuller. Es además un refugio contra la inflación, un activo tangible que mantiene valor. La turistificación y las rentabilidades de alquiler vacacional, muy superior al alquiler tradicional, también explican el tsunami inversor.

Cultura del ladrillo

Pero la financiarización no es solo cosa de grandes fondos y, de hecho, en torno al 92% del parque de alquiler español está en manos de ahorradores particulares. La cultura del ladrillo se ha reforzado tras esos años de rentabilidades financieras volátiles y tipos negativos. En muchos países desarrollados, y en España sobremanera, la vivienda es el principal componente del patrimonio familiar: se compra para alquilar, para protegerse de la inflación, para diversificar, para trasladar patrimonio a la siguiente generación.

El economista Thomas Piketty, autor de El capital en el siglo XXI, ya advertía en 2013 de que el peso del capital inmobiliario en la riqueza privada había aumentado de forma sostenida desde los años setenta del siglo pasado. Difícil imaginar lo que llegaría después. Según el Banco de España, la riqueza inmobiliaria de los hogares supera los 7,4 billones de euros, cerca de cinco veces el PIB. Sin embargo, no es café para todos. Está fuertemente concentrada y su distribución es desigual: el 10% de los hogares más ricos posee alrededor de un tercio del valor inmobiliario, mientras que la mitad de los hogares con menos patrimonio apenas concentra en torno al 15%. Los datos del Catastro confirman que los propietarios con dos, cinco o más casas han aumentado significativamente, mientras que ha disminuido el porcentaje de pequeños propietarios con una sola. Esta concentración está acelerando la desigualdad.

Sin embargo, Miguel A. Martínez, catedrático de Vivienda y Sociología Urbana en el Institute for Housing and Urban Research de la Universidad de Uppsala (Suecia), una de las voces más reconocidas en el análisis de los movimientos urbanos y la financiarización de la vivienda, resta culpas al pequeño ahorrador: “Que haya más particulares como arrendadores o clases medias acumulando segundas o terceras propiedades y revendiéndolas especulativamente son aspectos problemáticos, pero no determinantes”. Además, incide, Aalbers, “para ellos nunca será una clase de activo más”.

Precios más altos

Para que todo este engranaje de inversión siga funcionando —y dando beneficios—, los precios han de continuar subiendo. Es la gasolina del ladrillo. “Como activo, la vivienda busca la escasez (para que el precio suba) y la maximización de la renta. Como derecho social, la vivienda requiere abundancia (para que el precio baje) y asequibilidad. Es una contradicción intrínseca”, explica Manuel Hidalgo. Continúa: “No se puede satisfacer a un fondo de inversión que busca un 7% de retorno anual y, al mismo tiempo, garantizar que un trabajador no destine más del 30% de su sueldo al alquiler. Es la política la que debe elegir”, prosigue.

Algunos analistas como Hidalgo coinciden en que han sido las políticas públicas de las últimas décadas las que han favorecido este escenario. “Han incentivado la propiedad y la especulación mediante beneficios fiscales, mientras se abandonaba la construcción de vivienda pública. El mercado simplemente ha seguido los incentivos que los gobiernos le han puesto delante”.

También ha contribuido la política monetaria de los bancos centrales. Atkinson habla de la “manipulación persistente de los tipos de interés para servir a los intereses de los propietarios de vivienda”. Y Gil cree que los actores políticos y económicos más importantes del mundo intervienen en la economía con un único fin: “Que no baje el precio de los activos”. Sube el tono al considerar que la vivienda se asienta sobre el típico esquema especulativo Ponzi. “Solo se sostiene a través de dos elementos: la inyección masiva de liquidez por los bancos centrales y el exceso de deuda pública que se ha disparado desde 2008”.

Hay quien va más allá y estima que existe una narrativa interesada que refuerza la idea de que el precio de la vivienda siempre sube. “Por los agentes más poderosos dentro de los mercados inmobiliarios, pero también por las autoridades, pues consideran los indicadores de compraventa inmobiliaria como positivos para el crecimiento económico y las ilusiones de la clase obrera y media por aumentar su riqueza y patrimonio de forma ficticia”, señala Miguel A. Martínez. Cree que se está “ocultando un proceso inflacionario muy peligroso mediante un discurso de falso optimismo económico”.

Manuel Aalbers explica por qué la subida de precios no puede verse como algo positivo: “Puede ser en realidad una señal de una economía que no funciona bien, puesto que los inversores no ven opciones de inversión en sectores productivos”. Para Manuel Hidalgo, la economía del alquiler supone “una pérdida de competitividad porque si el 50% del sueldo se va al alquiler, ese dinero no va al consumo ni a la innovación, lastrando la economía real”. Desde este punto de vista, para el economista solo cabe la desfinanciariación de la vivienda para salir de la crisis: “Mayor oferta pública, fiscalidad que penalice la vivienda vacía y regulaciones que prioricen el uso residencial sobre el especulativo. No es el fin del mercado, sino su regulación necesaria para evitar el colapso social”, defiende. Distinta visión tiene el catedrático Nasarre, para quien no existe conflicto entre la vivienda como derecho y como activo financiero. “Deben convivir, es su naturaleza. Por mucho que cualquier gobernante se empeñe en cambiar su naturaleza a golpe de BOE, las viviendas son lo que son, lo que siempre han sido, el BOE no cambia la realidad”.

La metamorfosis no ha sido de un día para otro, ni siquiera a causa de un único evento. Se ha ido gestando a lo largo de varias décadas. La desregulación financiera en los años noventa del siglo pasado permitió que el crédito fluyera masivamente hacia el ladrillo. “Con la globalización de capitales y las políticas neoliberales desde la década de 1980, los flujos de capital son más rápidos y aumentan las inversiones tanto en la construcción y la compraventa de vivienda, como en su financiación por medio de hipotecas”, señala Martínez. La competencia en estos mercados llevó a distintas innovaciones financieras, como la compraventa de hipotecas, su fragmentación y su adjudicación sin suficientes garantías. “Los actores financieros necesitaron encontrar fuentes nuevas y diferentes para obtener esos rendimientos y la vivienda era una de las fuentes más atractivas de nuevos productos financieros”, desarrolla Fuller.

El pinchazo de la burbuja inmobiliaria de 2008 fue el caso de mayor contagio global entre diversas economías afectadas por una alta financiarización de la vivienda, sobre todo en España, Irlanda y Estados Unidos. El Gobierno español —y otros tantos— necesitaba atraer inversión. La era de los tipos superreducidos hizo el resto. “El dinero barato buscó desesperadamente rentabilidad, y la vivienda se convirtió en el nuevo oro en algunos países y ha consolidado como activo de inversión”, dice Manuel Hidalgo. Las socimi —versión española de los Reits anglosajones— se regularon por primera vez en 2009, aunque su despegue comenzó en 2013, tras una reforma legal que hizo más atractivo su régimen fiscal y operativo. El objetivo fue dinamizar el mercado del alquiler. Desde entonces, este ha crecido como una alternativa para inversores y especuladores, “lo que supone otra faceta de la financiarización de la vivienda, incluso con menos aportación en las cadenas de valor ya que, en general, se construye menos para alquilar”, indica Martínez.

Al cambio también contribuyó la era de las plataformas, que arrancó en 2015. “La digitalización, con Airbnb, y la profesionalización, con las socimi y el crowdfunding, terminaron de convertir un piso en un activo líquido que se puede comprar desde un iPhone en Singapur”, dice Hidalgo. “Capitales que antes no entraban en el sector ahora lo inundan, profesionalizando la extracción de rentas”, remata.

Motor de desigualdad

“Bomba de relojería, peligroso, más conflictividad o riesgo de colapso social”. Son solo algunos de los términos que emplean los analistas consultados para definir uno de los ciclos más perversos y paradójicos. Las consecuencias de la especulación en la vivienda son más graves y afectan a más colectivos —ya no es exclusivo de los jóvenes— y países que nunca. La OCDE ha subrayado en distintos informes que el aumento de los costes de la vivienda es uno de los principales motores de la brecha de riqueza y desigualdad generacional en las economías desarrolladas.

Tener trabajo y un salario digno ya no es garantía de techo. “En la mayoría de los países existe una brecha de riqueza mucho mayor que la brecha de ingresos. De ahí la idea de la vivienda como motor de desigualdad”, sostiene Aalbers.

La vivienda siempre ha sido un problema para las rentas bajas, pero ahora lo es también para las clases medias. “Lo que hoy llamamos crisis de la vivienda ha sido durante mucho tiempo la realidad de las personas con menos recursos”, Aalbers. Entre la clase media existe además una brecha entre quienes pudieron comprar a tiempo y beneficiarse del sistema y quienes no. La línea divisoria también pasa por quienes reciben apoyo financiero de sus familias y quienes no.

Hidalgo cree que, si la crisis se prolonga en el tiempo, nos dirigimos hacia una sociedad de castas inmobiliarias. “Tu bienestar no depende de tu talento o trabajo, sino de si vas a heredar una vivienda o no”, señala el economista. Es la cara más amarga y dura de la financiarización de la vivienda. “Es buena para las personas que están cerca de poder comprar una vivienda, mientras que perjudica a las personas que realmente no tienen perspectivas de comprar y para las que una mayor capacidad de endeudamiento no supone ninguna diferencia”, sentencia Fuller. Cuando el acceso a la vivienda se resquebraja también se rompe el contrato social, lo que está impulsando la polarización y el populismo. Atkinson habla de que “el resentimiento generacional es real”.

Si esta crisis, que dura ya demasiado tiempo, continúa, el ladrillo dejará de ser un refugio y se convertirá en un muro cada vez más alto.