La guerra de Trump en Irán activa a los promotores a subir aún más los precios de la vivienda nueva | Empresas

El consejero delegado de una gran promotora residencial, que prefiere que no se conozca su nombre, reconoce que la guerra de Estados Unidos e Israel en Irán va a provocar un alza de precios en las obras futuras, por lo que su empresa intentará repercutir esa subida en la venta al comprador final de la vivienda. “Calculo que sumará alrededor de dos o tres puntos a lo que ya teníamos previsto”, afirma. Al igual que este directivo, el sector promotor se está cuestionando en la actualidad cómo va a afectar la presión sobre la energía -con importes golpeados por el estrangulamiento del Estrecho de Ormuz- y los materiales en los costes de las obras.

El consenso común entre los expertos consultados marca que no se puede saber todavía cuánto pueden subir los precios de la vivienda nueva, ya que dependerá de la duración del conflicto bélico, pero que sí que añade tensión a las negociaciones con las constructoras (las empresas contratadas por las promotoras para realizar las obras) y una presión en sobreprecios para las nuevas edificaciones.

“Todo depende del tiempo que dure esta guerra, pero lo que si está claro es que tiene un impacto directo sobre la construcción, ya que encarece materiales básicos: acero, aluminio, cemento o cerámica, que dependen del consumo de energía”, explica Carlos Smerdou, consejero delegado de Foro Consultores Inmobiliarios. “Podremos ver incrementos de dos o tres puntos porcentuales en las áreas más tensionadas por la falta de oferta”, agrega.

La consultora Gloval publicó recientemente un informe en el que se señalaba que si el conflicto se extiende a medio plazo, los costes de construcción pueden elevarse alrededor de un 10%. Aumento que viene a sumarse a los ya sufridos en la pandemia de Covid-19 y por la invasión rusa de Ucrania en 2022. Jorge Ginés, director general de la patronal madrileña Asprima, calcula que una subida de esa magnitud en las obras conllevaría un alza de alrededor de cinco puntos adicionales al coste de la promoción. Algo que cree evidente que se traspasará al comprador final. “Los márgenes de promotor y constructor son los más bajos de la historia”, asegura, “por lo que se repercutirá en el precio”.

Desde el inicio del ataque a Teherán, los futuros del precio del petróleo Brent, la referencia internacional, han ascendido más del 40% -con picos de hasta el 55% en los últimos días-, cerrando a más de 100 dólares por barril. “Lo que estamos viendo es que el conflicto en Irán está ya teniendo un efecto inmediato sobre los costes de la energía, petróleo y gas, y en caso de intensificarse o prolongarse en el tiempo, podría trasladarse al coste de fabricación y transporte de materiales clave como el acero, el cemento o la cerámica”, detalla Leticia Sánchez, responsable de inteligencia de mercado de Sociedad de Tasación.

“Como consecuencia de esta situación, podríamos ver en los próximos meses un encarecimiento de los costes de construcción y, en algunos casos, provocar retrasos de proyectos, y, por lo tanto, reducir el ritmo de producción de vivienda nueva”, alerta la responsable de Sociedad de Tasación. “En cualquier caso, estaríamos ante un escenario en el que la suma de todos estos factores podría ejercer cierta presión al alza sobre los precios de la vivienda”.

Se añade a una fuerte subida en 2025

Las posibles subidas en el precio de la vivienda nueva para los próximos años por las consecuencias de la guerra impulsada por Donald Trump, presidente de EE UU, en Irán se añadirán a una fuerte alza de 2025. El pasado año, el importe de la vivienda nueva ascendió un 11,3% de forma interanual, según los datos del Instituto Nacional de Estadística (INE). Un año antes, el aumento había sido del 10,9%. En términos generales, desde el sector se esperaba una desaceleración en precios para 2026, debido a que hay zonas que ya no soportan más incrementos, con previsiones de ascensos previos al conflicto bélico en torno al 5%.

“El incremento de costes se va a trasladar de manera inmediata al precio de las viviendas en la medida en que la demanda pueda absorberlo“, reconoce Ignacio Moreno, consejero delegado de la promotora Aurora Homes. ”A día de hoy parece razonable pensar que el mercado todavía mantiene capacidad de absorber la subida“, añade.

Alejandro Bermúdez, consejero delegado de la consultora Atlas Real Estate Analytics, insiste en que el aumento en el coste de la energía tiene un impacto directo e inmediato en los costes de la construcción. Este experto ha comprobado que a lo largo de la serie histórica que un aumento del 1% en el coste de la energía se refleja inmediatamente en un aumento de los costes de construcción de un 0,03% al mes siguiente. Sin embargo, el impacto completo tarda alrededor de cinco a seis meses en manifestarse completamente. En ese periodo de tiempo, un incremento del 1% en los costes de la energía se traduce en un aumento del 0,12% en los costes de construcción, según Bermúdez.

Atlas calcula que, con el incremento actual del coste de la energía, se puede esperar un incremento del 3,2% en los costes de construcción derivado del aumento del coste de la energía. “A modo de comparativa, el impacto derivado de la invasión de Ucrania en 2022 fue del 4,8%”, afirma. Si se asume ese porcentaje como bueno, Bermúdez estima que el impacto en el precio de la obra nueva sería un incremento adicional de entre el 0,9% y el 1,34% en un periodo de 12 a 18 meses. “En términos generales a nivel nacional un incremento de los costes de construcción tarda entre un año y un año y medio en reflejarse en los precios del mercado de obra nueva, por lo que estamos hablando de una transmisión mucho más lenta debida a la propia duración del proceso de promoción”, asevera.

“Es muy difícil estimar los puntos porcentuales de incremento, porque dependerá de lo que se prolongue la guerra y de su impacto sobre la energía y los suministros a medio plazo”, opina Moreno, de Aurora Homes. “En cualquier caso, el impacto será significativo, teniendo en cuenta que los costes de construcción suponen al menos un 50% del total de costes de una promoción”, añade.

Sin asfixiar al constructor

El consejero delegado de otra de las grandes promotoras nacionales asegura que en las edificaciones que se entregarán este mismo año no prevé incrementos en el precio porque ya están prácticamente acabadas o con los materiales comprados. Sin embargo, pone el foco en las casas que se tendrán que entregar en 2027 y, sobre todo, en 2028. Explica que si los costes de obra se encarecieron alrededor de un 5% en 2025, para los nuevos contratos que se firmen este año cree que contemplarán un alza del 8% al 10%. Este directivo expresa que su compañía buscará soluciones híbridas con las constructoras que trabajan para la empresa en las obras, asumiendo por un lado una subida de costes y, negociando cláusulas de pagos si los índices de los costes de los materiales suben más de lo previsto.

Precisamente esa solución es la que reclama Pedro Fernández Alén, presidente de CNC (la patronal de la construcción), al pedir un sistema de revisión de precios, que se debiera aplicar en el sector, aplicando los índices de costes que publica el INE. Fernández Alén recuerda que el aumento de precios puede llegar por varias razones: el transporte, los materiales intensivos en uso de petróleo o gas para su fabricación, también en los derivados del petróleo (como el betún asfáltico) e incluso en las maquinarias de las obras. “Existe una preocupación del constructor, que no sabe cuánto le van a costar los materiales que está comprando, como la repercusión que se va a hacer al promotor”, afirma. “¿Quién se compromete ahora o quién hace un presupuesto ahora sin tener ni idea cuánto va a durar la guerra?“, se cuestiona.

El director general de Asprima recuerda que los presupuestos entre promotor y constructor se hacen con 10 a 12 meses de antelación y cuando llega un momento como este costará cerrarlos y arrancar las obras. “Se hace difícil cerrar dichos presupuestos”, reconoce, “y comenzar a construir”.

Las inmobiliarias consultadas indican que la relación con las constructoras es clave, porque hay pocas y tienen escasez de mano de obra, por lo que no pueden presionar en exceso. “El promotor no quiere asfixiar a su constructora porque va a necesitarla otra vez”, cree Fernández Alén, de CNC.

Reducir más la oferta

Fuentes de Metrovacesa, una de las grandes promotoras nacionales y cotizadas en Bolsa, indican que el impacto en la vivienda nueva dependerá de cuánto dure el conflicto finalmente: “Cuánto más dure, más impacto puede tener en los costes de materias primas, inflación y tipos de interés, y por tanto en costes de construcción”. Esas fuentes indican que si el conflicto termina pronto, entonces tendrá impacto reducido. “Por otro lado, el coste de construcción pesa aproximadamente en torno a la mitad del precio de venta, si bien no es automático asumir que se vaya a trasladar todo ello en el precio de venta, porque eso dependerá de la capacidad de pago que tengan los compradores”, aclaran.

Desde la patronal de los promotores APCEspaña también elevan las dificultades para hacer cálculos: “Con la actual incertidumbre es difícil poder hacer previsiones certeras sobre el impacto inmediato del conflicto. Si fuera breve, podría quedarse en ajustes operativos o una mayor cautela inversora, pero si el conflicto fuera intenso y prolongado, los costes energéticos y logísticos podrían llegar a tensionar la viabilidad de nuevos proyectos y reducir aún más la oferta de vivienda”.