Hungría sufre su propia burbuja inmobiliaria | Carta del corresponsal

Hungría lleva viviendo una situación paradójica en la última década. Los precios de la vivienda se triplicaron los dos últimos lustros; sin embargo, las transacciones de compra se han mantenido a un nivel alto durante todo ese tiempo, en torno a las 150.000 por año. En concreto, los precios inmobiliarios aumentaron un 275% entre el tercer trimestre de 2015 y el mismo periodo de 2025, según Eurostat. Se trata del mayor crecimiento dentro del bloque comunitario, por delante de Portugal (169%). Finlandia fue el único país donde los precios cayeron un 2%. En términos reales, el metro cuadrado supera en la actualidad los 3.800 euros en Budapest y en una ciudad de menor dimensión y universitaria, como Szeged, ronda los 2.500 euros en contraste con las localidades pequeñas, donde se alcanzan los 1.000 euros.

Debido a esta subida de los precios de la vivienda, Gabor Kovács necesitó tres años para comprarse una apartamento de tres habitaciones en un barrio periférico de la capital húngara. “He tenido que esperar a que me subieran la nómina a casi 2.000 euros brutos [ligeramente superior al salario medio]”, cuenta este mecánico de 33 años. Padre de dos hijas de siete y cinco años, Kovács reconoce que ahora paga menos por la hipoteca que por el alquiler donde vivía hasta hace medio año, también gracias a que ha recibido una ayuda estatal. “Hemos pasado de poco más de 600 euros de arrendamiento a casi 500 al mes”, dice.

El repunte se inició después de cinco años en los que el mercado inmobiliario tocó fondo. “A principios de la década del 2010, se produjo una gran crisis porque hubo muchos propietarios atraídos por las promesas de intereses bajos que contrajeron créditos en francos suizos, una moneda que no dejaba de fortalecerse por entonces al tiempo que el florín —la divisa húngara— se depreciaba, lo que hizo que las hipotecas se encarecieran”, explica László Balogh, jefe de negocios de ingatlan.com, portal inmobiliario líder en Hungría. “Muchos tuvieron que vender sus casas a un coste más bajo de lo que valían”, añade.

Además, el aumento de los salarios cada año acompañado del tradicional rechazo al alquiler de los húngaros también ha ayudado a ese alza. “El 92% de la población vive en su propia casa o apartamento, sólo Rumania y Croacia superan esa ratio en la UE”, señala Balogh, antes de subrayar que el aumento anual de los precios de la vivienda llegó al 20% desde 2015 a 2022, lo que se tradujo en un reclamo para muchos inversores. El experto añade que familias con varios hijos podían obtener incluso subvenciones de hasta 25.000 euros en 2016, lo que propició la gigantesca escalada del coste del mercado inmobiliario. Aun así, “la vivienda en Budapest sigue siendo más barata que en las capitales de alrededor como Praga, Bratislava, Varsovia y Bucarest si se comparan los precios con el salario medio”, recalca Balogh.

Incertidumbre política

“En primer lugar, se ha tendido a una urbanización, con pueblos despoblados y una creciente demanda de viviendas en las grandes ciudades; en segundo lugar, los salarios han aumentado y, según el Banco Nacional de Hungría, la mayoría de los húngaros invierten sus ahorros en el mercado inmobiliario; y, en tercer lugar, el lanzamiento de programas gubernamentales para la compra de viviendas ha fortalecido aún más la demanda”, indica Peter Virovacz, economista de ING Bank Hungría, que agrega los altos costos de los materiales de construcción y el aumento de los precios de los terrenos urbanos, lo que ha generado que los jóvenes estén insatisfechos. “Para contentarlos, el Gobierno lanzó el Programa Home Start, que ofrece préstamos a los compradores primerizos a una tasa de interés fija del 3%; sin embargo, esta medida sólo ha servido para aumentar la demanda ya alta y exacerbar la subida de precios aún más plazo”, asevera Virovacz.

Este año, la venta ha empezado titubeante por la incertidumbre económica global, pero también por las elecciones legislativas en abril, cuyas encuestas dan como perdedor al partido del primer ministro Viktor Orbán. “Hay mucha gente que tiene miedo a solicitar la subvención por si cambia el signo político y el nuevo ejecutivo la cancela”, concluye Balogh.

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